Immobilien verzweifelt gesucht – Berliner Markt im Wandel

Der mit Abstand größte Immobilienmarkt Deutschlands biete immer noch attraktive Nischen und Investmentmöglichkeiten. Vor allem Wohnimmobilien stünden bei In- und Ausländern wieder hoch im Kurs. Besonders gefragt seien Zinshäuser. Die in Berlin gehandelte Anzahl solcher Objekte stieg 2010 laut Gutachterausschuss um 21%. Der Geldumsatz nahm um 53% von 1,9 Mrd. auf gut 2,9 Mrd. Euro zu. Zum Thema Inflationsschutz äußern sich die Fuchsbriefe skeptisch: Viele der so genannten Studien, die den Inflationsschutz durch Immobilien vordergründig belegen, haben nach Ansicht der Fuchsbriefe mit seriösen wissenschaftlichen Analysen wenig gemein. Abhängig von den getroffenen Annahmen, der ausgewählten Datenbasis und den verwendeten Analysemethoden lasse sich so ziemlich alles zeigen, was vom Auftraggeber gewünscht sei.

Es seien aber vor allem die mittel- bis langfristigen Wachstumsperspektiven, die für eine Investition in Berlin sprechen. Lange Zeit war das Bundesland das Armenhaus der Republik mit der deutschlandweit höchsten Arbeitslosenquote. Inzwischen wachse Berlins Wirtschaft überdurchschnittlich, während München und Stuttgart an ihre Grenzen gestoßen seien. Zudem nehme die Zahl der Haushalte in Berlin schneller zu als die Einwohnerzahl. Während die Bevölkerung von 2000 bis 2009 um 1,8% anstieg, vermehrten sich die Haushalte um 9,1%, von 1,82 Mio. auf 1,98 Mio. Ursache sei insbesondere die starke Zunahme von Ein-Personen-Haushalten, die mittlerweile 54% aller Haushalte ausmachen. Diese Verschiebung, die sich nach Prognosen der Senatsverwaltung fortsetzen werde, führe zu einer wachsenden Nachfrage nach Wohnungen. Jährlich stünden 16 500 neuen Haushalten lediglich 3 000 neu gebaute Wohnungen gegenüber. Der Leerstand sei im Durchschnitt auf rund 3% gesunken. In gefragten Stadtteilen sei inzwischen jedes Souterrain vermietet. Investoren könnten demnach in Berlin nicht viel falsch machen – vorausgesetzt sie kaufen nicht zu teuer ein, resümieren die Fuchsbriefe.

Im innerstädtischen Bereich bergen die Toplagen deshalb das geringste Potenzial. Die Wahrscheinlichkeit, in den Boom-Stadtteilen Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Mitte noch ein günstiges Mietshaus ergattern zu können, liegt lt. Fuchsbriefe nahe null. Dafür sei die Gefahr umso größer, in diesen Vierteln zu teuer einzukaufen. Das gälte vor allem für Mitte. Der zum Luxusviertel aufgestiegene Stadtteil befände sich in der letzten Phase seines Reifungsprozesses der Nachwendephase. In Prenzlauer Berg sei der Markt noch nicht so überhitzt wie in Mitte. Aber auch hier sei das Potenzial weitgehend ausgeschöpft. Anders als Prenzlauer Berg, das von Zugezogenen geprägt sei, repräsentiere Charlottenburg das alte West-Berlin. Der gediegene Stadtteil sei vor allem bei gut situierten älteren Menschen beliebt.

„Auf Wandlungsprozesse setzen“ ist deshalb die Empfehlung der Fuchsbriefe. Größere Chancen böten Gebiete, in denen der Aufwertungsprozess noch im Gang sei wie in Teilen von Kreuzberg. Noch am Anfang stünden einige Quartiere in Treptow, Wedding und Neukölln.