Immobilienmärkte in der Delle, nicht im Absturz

Im nächsten Jahr würden die Immobilienmärkte vor allem mit schwächerer Mietnachfrage, steigenden Nettoanfangsrenditen und engeren Finanzierungsbedingungen zu kämpfen haben. Das werde Nachfrage und Aktivitätsvolumina auf den Märkten begrenzen.

Europa ist gespalten: Während die nordeuropäischen Kernmärkte wie Deutschland und Frankreich sich erneut als robust erweisen werden, fallen die Prognosen für die südeuropäischen Länder, allen voran Spanien und Italien, deutlich pessimistischer aus. „Die Entwicklung an den europäischen Immobilienmärkten wird im Jahr 2012 spürbar gedämpft“, sagt Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand der DekaBank. Basis der Thesen ist die volkswirtschaftliche Annahme einer Verringerung des BIP in der Euro-Zone im nächsten Jahr um 0,4%. Für 2013 erwartet Danne wieder eine Zunahme um 1,1%. Für Deutschland bleiben die Volkswirte der DekaBank mit einer schwarzen Null für 2012 und +1,6% für 2013 optimistisch. Die Büromieten könnten 2012 stagnieren. Zwischen 2013 und 2016 sollten leichte Anstiege um durchschnittlich 2,5% pro Jahr erfolgen. Die Realwirtschaft habe bisher robust auf die Krise reagiert. Das liege vor allem an der Tatsache, dass die Krise eine politische Krise sei, bei der es um Staatsschulden, Euro und die Verteilung von Ressourcen innerhalb Europas gehe. Die Risiken, die auch auf die Realwirtschaft durchschlagen können, drohen aber derzeit vor allem in Gestalt einer möglichen Liquiditätsfalle, die durch eine Verweigerungshaltung der Finanzmärkte entstehen könnte, hatte Danne in der Woche zuvor im persönlichen Gespräch mit PLATOW deutlich gemacht. Welcher Portfoliomanager investiere denn heute in problematische Staatsanleihen, bei denen der best case nur mit einer minimalen Verbesserung der Durchschnittsrendite wirkt, während der Investor im schlimmsten Fall mit hohen Abschreibungen rechnen muss.

Der deutsche Büromarkt zeigt sich indes widerstandsfähig. Vor allem der Arbeitsmarkt und das niedrige Neubauvolumen wirken hierzulande stabilisierend. Allerdings bleibt Core im Fokus von Mietern und Investoren. Für den Büromarkt jenseits von Core konstatiert Danne: „Die Märkte abseits von Core liegen brach“. Beim Investmentmarkt dämpft die DekaBank deshalb die Erwartungen. Niedrige Mieterwartungen und schwierige Finanzierungsbedingungen führten ab 2012 zu steigenden Nettoanfangsrenditen und damit auch zu zurückhaltenden Investitionsmärkten außerhalb des Core-Sektors. Niedrige Zinsen und die starke Risikoaversion der Investoren sowie die unüberschaubare Situation in anderen Anlageklassen kurbeln die Nachfrage nach Core-Investments dagegen weiter an. In Deutschland und Frankreich werden in Folge der hohen Nachfrage Core-Immobilien noch teurer. Damit werden auch die Gesamtertragserwartungen der Investoren niedriger ausfallen. Außerhalb Europas sehen die Banker Chancen in Tokio und den USA. Hier bieten San Francisco, Boston, Dallas und Seattle die besten Perspektiven.