Initiative Unternehmensimmobilien etabliert neue Asset-Klasse

Durch geschicktes Asset Management böten sich auch für Investoren „interessante, da sichere Anlageobjekte mit stabilen Mieteinnahmen“. Rund 930 Mio. Euro wurden 2013 deutschlandweit in Unternehmensimmobilien investiert. Im ersten Halbjahr 2014 lagen die Investments in Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Produktionsimmobilien und Lager-/Logistik-Objekten bei 381 Mio. Euro. Auf Käuferseite agieren vor allem deutsche Investoren. Auf dem Logistikimmobilienmarkt prägen inzwischen aber ausländische Akteure das Marktgeschehen. Deutliche Verschiebungen der Anteile sah die Initiative jedoch nicht. Bei einem Gesamtbestand von über 1 Billion Euro bleibe der Marktanteil auch bei deutlichem Wachstum gering. Es gälte vor allem, investment- bzw. kapitalmarktfähige Unternehmensimmobilien als Asset-Klasse zu etablieren. Dies seien weniger Single-Tenant-Produktionsimmobilien an peripheren Standorten, sondern eher Gewerbeparks oder Logistikimmobilien mit drittverwendungsfähigen Flächen an guten Standorten.

Mittelstands- bzw. Unternehmensimmobilien sind nach PLATOW-Erfahrung seit über 30 Jahren regelmäßig Thema der Kapitalanlage und strukturierter Finanzierungen zur Kapitalanlage. 1962 startete das Immobilien-Leasing mit der Trennung von Nutzung und Eigentum gefördert durch Steueranreize bis Mitte der 80er Jahre einen Siegeszug, der in den DAL-Skandal mit zu optimistischen Einschätzungen der Wertentwicklung und den dazu gehörigen Fonds-Skandalen mündete. Seither ist das Produkt stabil in der Nische und wird regelmäßig in der Wissenschaft als moderne Finanzierungsform aufgewärmt. Als Asset-Klasse sind vor allem Logistikimmobilien etabliert. Periodisch in Phasen einer unsicheren volkswirtschaftlichen Entwicklung gewinnen Konzernimmobilien an Bedeutung. Das war nach dem Konjunktureinbruch im Gefolge von „9/11“ und in der Finanzkrise zu beobachten. Ein fixer Mietvertrag mit prominentem Mieter gibt Sicherheit.

In der Vergangenheit kam bei dem Thema Unternehmensimmobilien regelmäßig ein belehrender Aspekt auf, der den deutschen Mittelstand darauf hinwies, dass sich im internationalen Vergleich zu viele Unternehmensimmobilien im Eigentum befänden. Speziell Mittelständler sollten sich auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren. Mittelständische Kapitalkosten seien für Immobilien zu hoch. Hier ist PLATOW eher skeptisch. Der alte „Regenschirm-Vorwurf“ gegenüber Banken gilt auch für Eigentümer von Unternehmensimmobilien. Läuft die Unternehmensentwicklung gut, sind notwendige Erweiterungen nicht ohne den Immobilieneigentümer möglich. Der könnte dann zulangen. Sind dagegen bei schwacher Unternehmensentwicklung Sanierungsinvestitionen nötig, besteht die Gefahr einer spürbaren Zurückhaltung. Das schränkt insbesondere bei strategisch relevanten Immobilien die unternehmerische Flexibilität stark ein. Warum sollten also die Kapitalkosten niedriger sein?

Beim internationalen Vergleich kommen PLATOW oft Bedenken. Die Zahlen sprechen eher für Deutschland als Vorbild. Schließlich liegen die Pro-Kopf-Exporte, die in Deutschland sehr stark durch den Mittelstand geprägt sind, immer noch beim Doppelten Frankreichs oder Großbritanniens, bei mehr als dem Dreifachen der USA und immer noch beim Zehnfachen Chinas. Von insgesamt gut 2 700 sog. Hidden Champions weltweit kommt die Hälfte aus Deutschland, die USA und Japan haben lediglich knapp 370 bzw. rund 220. Der Mieter sucht Flexibilität. Der Investor sucht Sicherheit. Dafür winken gute Renditen. Die Bruttoanfangsrenditen für alle Kategorien lägen zwischen 7,5% und 12,8% bei durchschnittlich 9,8%. Die Bilanz-PKs der aurelis unter Joachim Wieland, machen das Kontinuitätspotenzial des Geschäftsmodells deutlich. Neben hohen Mietrenditen läge der Vorteil gegenüber anderen Asset-Klassen bei einer hohen Anpassungsfähigkeit an die Mieterbedürfnisse und einer sehr hohen Mieterloyalität. Dies mindere gemeinsam mit den flexiblen bzw. reversiblen Flächenangeboten das Leerstandsrisiko deutlich. Es gilt also zur Etablierung der Asset-Klasse, die kleine Schnittmenge kapitalmarktfähiger Unternehmensimmobilien mit den Flexibilitätsanforderungen des Mittelstands zu identifizieren.