Investieren in Deutschland wird zunehmend schwieriger

Denn bei Gewerbeimmobilien wird deutlich, dass der Gewerbeindex, der sich aus Gewerbemieten und Gewerbekaufpreisen zusammensetzt, auch heute noch nicht einmal nominal den Spitzenwert von 1993 erreicht hat, der sich als Folge einer jahrzehntelangen Aufwärtsbewegung mit Sondereffekten der 80er Jahre und der Wiedervereinigung ergab. Mieten, Preise und Index sind bei Gewerbe heute nominal oft immer noch niedriger als vor 20 Jahren. Knapp 40% Gesamtinflation müssten hiervon noch abzogen werden. Etwas besser sieht der Gesamtindex bei Wohnen aus, der nach dem Höhepunkt 1994 nicht so stark abgestürzt ist und etwa 2007 wieder das Niveau von 1994 nominal erreicht hatte. Seither sind jedoch noch einmal 15 Indexpunkte hinzugekommen. Allerdings reicht auch das nicht aus, um die Inflationsrate von über 35% im Vergleichszeitraum einzustellen.

Aktuell präsentiert sich Deutschland aber nach der Entwicklung der vergangenen fünf Jahre weiterhin als hoch interessanter Investmentmarkt. Allerdings wird nach Ansicht von BulwienGesa das Aufspüren rentabler Investments immer mehr zu einer Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Als Preistreiber macht BulwienGesa die bekannten Faktoren wie die sehr günstigen Zinsen, die anhaltende Inflationsangst, die allgemeine Unsicherheit im Euroraum und die mangelnden Anlagealternativen für private Haushalte aus.
In der Folge habe sich das Angebot an Mehrfamilienhäusern insbesondere in Großstädten bei Renditen unterhalb der 3,5%-Marke sehr verknappt. München bleibe mit Mehrfamilienhaus-Multiplikatoren von 23 bis 26 der Hotspot im Wohnimmobilienmarkt. Auch in anderen deutschen Metropolen ließen sich Vervielfacher von 17,5 bis 25 je nach Qualität, Lage und Standort erzielen. Davon profitierten auch Groß- und Mittelzentren. So seien selbst in C-Städten wie Rostock oder Lübeck Preise weit jenseits der 15-fachen Ist-Miete keine Seltenheit. Allerdings warnt BulwienGesa vor „Zinshörigkeit“. Die Nachhaltigkeit der prognostizierten Erträge müsse unbedingt geprüft werden.

Nach seinem Tiefpunkt im Jahr 2009 befindet sich der Büroinvestmentmarkt weiterhin auf einem Höhenflug. Seit 2009 sinken die Renditen. Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentraler Lage entwickelten sich in den A-Städten deutlich volatiler als in den übrigen Kategorien von B-Städten bis D-Städten. So profitierten Büros in den Metropolen Ende der 90er Jahre vom Internet-Boom, der die Renditen von rund 5,5% auf 5,2% drückte. Entsprechend der Volatilität des Marktes sackten die Preise bis 2004 dann durch bzw. die Renditen stiegen auf 5,8%. Das entspricht einem Preisverfall ceteris paribus von über 10%, der in Verbindung mit gleichzeitig sinkenden Mieten allerdings deutlich höher sein kann, da in der üblichen Kapitalwertbetrachtung Marktrenditen bzw. Multiplikatoren mit Marktmieten multiplikativ verknüpft sind. 2007 erreichten die Preise bei Renditen von 4,9% ein Rekordniveau. Nach dem Absturz auf etwa 5,5% bis 2009 stellen die Core-Märkte jetzt das Boom-Rekordniveau mit knapp 4,9% wieder ein.

Während sich aber in der Gesamtbetrachtung die Renditen von A-Städten seit 1996 um etwa 15% erhöht haben, sind sie in den Kategorien B, C und D auch nominal gesunken. Zwar haben auch die Nebenstandorte die hier skizzierten Trends mitgemacht, jedoch wird mit abnehmender Standortqualität die Kurve immer gerader. Heute liegen die Renditen in allen drei Kategorien um etwa 0,2 Prozentpunkte oberhalb des Wertes von 1996. In der Gesamtbetrachtung dürfte das 96er-Mietniveau nominal in etwa den heutigen Werten entsprechen, so dass die Multiplikatoren die Preisentwicklung abbilden.

Auf Grund dieser zwar volatilen, aber im internationalen Vergleich eher gleichmäßigen Entwicklung hat sich Deutschland den Ruf als „Save Haven“ erarbeitet, für den die Preisbereitschaft laut BulwienGesa weiterhin auf einem hohen Niveau liegt. Mit Versicherungen und Pensionskassen haben sich weitere Nachfragegruppen in den vergangenen Jahren etabliert, die nun tatsächlich ihre Immobilienquote erhöhen. Allerdings werde heute, anders als in den Investmentboomjahren 2005 bis 2007, sehr selektiv nach möglichst großflächigen, sicheren Immobilienanlagen vornehmlich in den A-Städten gesucht. Das erhöhe den Preisdruck für diese Immobilien.