Immobilien

Investment-Story Asien-Pazifik bleibt langfristig intakt

Nach dem Rekordjahr 2013 haben sich die Investmentaktivitäten in der Region Asien-Pazifik im bisherigen Verlauf dieses Jahres wieder beruhigt. Der aktuelle „Real Estate Market View Asien-Pazifik“ der SEB Asset Management sieht die Region dennoch weiterhin langfristig als lohnendes Investmentziel.

13. November 2014

Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum, steigender Wohlstand und fortschreitende Urbanisierung seien unverändert die Treiber für die Entwicklung der Immobilienmärkte, begründet Norbert Schley, SEB AM Global Real Estate Strategist, die positiven Langfristperspektiven. Während Europa und Nordamerika immer noch die Folgen des Konjunktureinbruchs 2008/09 abarbeiten, konnte Asien-Pazifik die Wirtschaftsleistung seit 2007 um über 30% steigern. Dies entspricht mehr als dem aktuellen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von Deutschland und Frankreich zusammen.

Die Urbanisierung ist für die Immobilienmärkte der wichtigste Wertetreiber. Die nachfragerelevante Mittelklasse wird sich laut OECD bis 2030 auf rund 3,2 Mrd. Menschen verdreifachen. Als Core-Märkte stuft SEB AM Australien, Japan, Hongkong und Singapur ein. Für Core Plus- und Value Add-Strategien kämen China, Südkorea, Taiwan, Malaysia und Neuseeland in Frage. Die übrigen Länder, darunter Thailand, Indien und Indonesien seien noch reine Value Add-Märkte. Die drei bevölkerungsreichsten Metropolen der Region Asien-Pazifik, Tokio, Neu-Delhi und Shanghai, werden nach UN-Prognose bis 2030 die größten Städte der Welt bleiben.

Zu den Märkten mit zyklischem Aufwärtspotenzial zählt Schley unverändert Japan. In Tokio seien die Landpreise jetzt den seit zwei Jahren steigenden Mieten gefolgt. Auf dem Investmentmarkt näherten sich die Ankaufsrenditen den Tiefständen von 2008. Das sieht übrigens auch der Weltverband der Immobilienfachleute, RICS, genauso (s.u.). Zugleich blieben in Japan die Zinsdifferenzen zwischen Ankaufsrenditen und Kapitalmarktzinsen unverändert attraktiv. Leverage-Möglichkeiten erhöhen die Eigenkapital-Rendite. Zyklisches Aufwärtspotenzial böten ebenso Hongkong und Singapur. Im direkten Vergleich empfiehlt Schley jedoch eher Investments in Singapur, da sowohl das Renditeniveau als auch das kurzfristige Mieterholungspotenzial höher seien als in Hongkong.

Australien habe „Core-Appeal“ und profitiere langfristig vom wirtschaftlichen Aufstieg Asiens. Zudem weist der Kontinent für ein Industrieland ein robustes Bevölkerungswachstum auf. Die zyklische Attraktivität habe den australischen Bieterwettbewerb angefeuert und zu einer weiteren Renditekompression geführt. Noch seien aber die Renditen anders als in anderen asiatischen Märkten noch nicht auf dem Niveau des letzten zyklischen Tiefpunkts. In Südkorea ist laut SEB AM vor allem der Logistikmarkt angesichts der erfolgreichen Freihandelspolitik und des E-Commerce-Wachstums attraktiv. Für die südkoreanischen Büromärkte ist SEB AM hingegen skeptischer. Eine Sonderrolle spielt derzeit China. In der Volksrepublik sorgen derzeit die Korrektur bei Wohnimmobilien sowie die Verfassung der Kreditmärkte für Besorgnis. Abnehmende Aktivitäten im Wohnungsbau tragen gleichzeitig zum verringerten Wirtschaftswachstum bei. Erste Regulierungsschritte in dem bisher kaum reglementierten Bereich der Schattenbanken führen bereits zu einer geringeren Kreditvergabe. Angesichts der Preiskorrekturen empfehlen die SEB AM-Researcher bei Wohnimmobilien im Reich der Mitte derzeit Zurückhaltung. Sie erwarten, bevor die Lockerung der Regulierungen greift, einen weiteren Preisrückgang von 5% bis 10%.