Investments vor der Rückkehr
Die Makler-Mehrheit sieht aber insgesamt Licht am Ende des Tunnels. JLL bleibt mit verhaltenem Optimismus am skeptischen Ende der Skala. Laut JLL handele es sich bei den Q2-Transaktionen meist um Deals, deren Prozesse bereits 2020 gestartet wurden. Derzeit fehlten aber neue verkaufsfähige Produkte.
Nachdem der deutsche Investmentmarkt Ende Q1 noch ein Minus von über 40% gegenüber dem starken Vorjahresquartal verzeichnete, normalisierte sich Q2 auf Pandemieniveau und ließ das Halbjahresminus bei JLL auf -20% schrumpfen (CBRE: -22%). Das Transaktionsvolumen inklusive Living („alles mit Bett“) beziffert JLL auf 34,1 Mrd. Euro, CBRE auf 33,2 Mrd. Euro und BNPPRE auf 34 Mrd. Euro. Colliers, Savills und Cushman & Wakefield (C&W) errechnen exklusive Wohnen 23,1 Mrd. Euro, 22,9 Mrd. Euro bzw. 22,1 Mrd. Euro. Allein im an Dynamik leicht zunehmendem Q2 wurden laut CBRE 17,8 Mrd. Euro umgesetzt (+27%). Exklusive Wohnen ermittelten Savills für das Q2 rund 13 Mrd. Euro, Colliers 14,3 Mrd. Euro und C&W 12,5 Mrd. Euro.
Mit rund 11,9 Mrd. Euro entfällt laut JLL das Gros (35%) des Transaktionsvolumens auch im 1. Halbjahr auf das Segment Living (BNPPRE: 9,9 Mrd. Euro, NAI apollo: 10 Mrd. Euro.) Fünf der 10 größten Transaktionen waren Portfolios mit Wohnungen oder Senioren- und Pflegeheimen. Mit Abstand, aber deutlich verbessert gegenüber Q1 (+29%), folgen Büroimmobilien mit 10 Mrd. Euro (Colliers: 12,4 Mrd. Euro, BNPPRE: 11,2 Mrd. Euro, C&W und Savills je 9,1 Mrd. Euro).
Im 1. Halbjahr gab es laut CBRE 66 Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Mio. Euro. Größte Transaktion war der Verkauf der Projektentwicklung „Fürst“ in Berlin für mehr als 1 Mrd Euro an Aggregate Holdings, gefolgt von der Übernahme von 69 Objekten aus dem Portfolio des israelischen Investors Summit durch einen Tristan-Fonds. München war laut C&W Zielmarkt für die verbleibenden drei der fünf größten Abschlüsse. Hier wechselten u. a. mit den „Highlight Towers“ und dem „O2 Tower“ die zwei höchsten Bürotürme der Stadt den Eigentümer. JLL registrierte Paketverkäufe im Volumen von 11,4 Mrd. Euro (-53%). Einzeltransaktionen legten um 25% zu.
Auf die von strukturellen und konjunkturellen Verwerfungen weiterhin gezeichneten Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Volumen von 3,1 Mrd. Euro (BNPPRE: 2,8 Mrd. Euro). JLL geht nicht davon aus, dass die Aktivitäten auf alte Vor-Corona-Höhen zurückkehren werden. Eine Neujustierung der Risiken für diese Einzelhandelsimmobilien sei angesichts der Umwälzungen fast zwingend. E-Commerce hält das Investoreninteresse an Logistikobjekten mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von etwas über 10% hoch (JLL und C&W: je 3,5 Mrd. Euro, BNPPRE: 4,23 Mrd. Euro).
Die leicht nach oben gerichteten Tendenzen bei den Marktzinsen haben bislang keinen Einfluss auf die Immobilienrenditen. Bei Handel und Büro geht die leichte Renditekompression weiter. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen reduzierte sich die Spitzenrendite um 7 Basispunkte auf nun 2,74% (Savills: 2,7%). Da gleichzeitig die Renditen für B-Produkte oder B-Lagen stabil blieben, vergrößert sich aktuell der Preisabstand zwischen den verschiedenen Produktqualitäten. Etwas Ruhe ist bei Logistikimmobilien eingekehrt. Zum dritten Mal in Folge blieben die Spitzenrenditen stabil und liegen im Schnitt über die Big 7 nach wie vor auf Rekordtiefstand von 3,38% (Savills: 3,5%). In den Big 7 wurden im 1. Halbjahr laut JLL knapp 17,4 Mrd. Euro investiert und damit mehr als die Hälfte des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Das Minus von 3% im Vergleich zum Vorjahr liegt deutlich unter dem gesamtdeutschen Schnitt. Berlin und München waren die mit Abstand volumenstärksten Märkte.