IVG – Fondsanleger schneiden besser ab als Aktionäre

Durchschnittliche Performance, Seriosität, Offenheit im Chancen-/Risikoraster von Fondsprodukten, Transparenz gerade auch in der Krisen-Planabweichung und Beleg professioneller Asset Management-Qualität wie bei der IVG-Meldung sind die Schlagworte, mit denen Fondsinitiatoren bei Anlegern punkten können.

Uns liegt übrigens die VGF-Beratungspräsentation vor. Sie ist auf den ersten Blick professionell, lässt sich aber eins zu eins auch auf eine Handcreme mit leichten Allergierisiken übertragen. Gefährlich ist jedoch weniger das vergeudete Beraterhonorar, sondern das hohe Eigentor-Potenzial des erarbeiteten „Claims“ für geschlossene Fonds: „Das kleine Wirtschaftswunder“. Das könnte zehntausendfach empörte Reaktionen unglücklicher Fondsanleger hervorrufen, die auf das versprochene Wirtschaftswunder in Ostdeutschland, bei Medien, Schiffen, Windkraftanlagen oder an westdeutschen Präriestandorten gehofft hatten.

Zurück zur IVG als Positivbeispiel der Kommunikation durch Information. Am vergangenen Freitag veröffentlichte sie die Ergebnisse ihrer Leistungsbilanz. Die EuroSelect-Fonds der IVG Private Funds haben immobilienwirtschaftlich in der Krise von den überwiegend langfristigen Mietverhältnissen profitiert. Mieterinsolvenzen waren kaum zu verzeichnen. Der Gesamtvermietungsstand der Fläche liegt bei 99,59%. Die Zielerreichung der Mieteinnahmen in Landeswährung betrug 96,83%. IVG-GF Wolfgang Müller sieht als Grund für das gute immobilienwirtschaftliche Abschneiden die langjährige Präsenz des lokalen Asset Managements der IVG vor Ort. Nachdem das Londoner Vorzeigeobjekt „The Ghurkey“ in die Schlagzeilen geraten war und in Deutschland die faktisch relevante Bedeutung von Covenance-Klauseln wie LTV ins Bewusstsein brachte, wird der Blick auf die gutachterlichen Verkehrswerte wichtig. In der Krise bedeuteten gesunkene Verkehrswerte auch bei unverändertem Cashflow und guter Liquidität regelmäßig die Notwendigkeit zur Erhöhung des Eigenkapitals der Fonds durch Ausschüttungsverzichte bis hin zu Eigenkapitalerhöhungen der Anleger. Insofern beruhigt die IVG mit der Meldung, dass sich die Verkehrswerte bei vier Fondsimmobilien in Großbritannien im Vergleich zum Jahr 2009 positiv entwickelt haben. Zwei dieser Fonds konnten die krisenbedingten Rückgänge wieder aufholen und liegen inzwischen wieder über dem Ankaufswert. Ein Fonds hat seinen Ursprungswert erreicht. Der vierte Fonds konnte den ursprünglichen Kaufpreis noch nicht wieder vollständig erzielen. Als einer der wenigen Initiatoren geschlossener Fonds lässt IVG Private Funds große Teile ihrer Investitionsobjekte auch während der Fondslaufzeit regelmäßig bewerten. Dies könnte in der Zukunft für alle Fonds Pflicht werden und noch für manche Anleger-Überraschung sorgen. Da im internationalen Bereich die Mieteinnahmen in Landeswährung kontrahiert sind, aber die Fondsprognosen in Euro durchgeführt wurden, haben die veränderten Währungsrelationen in Verbindung mit den eigenkapitalerhöhenden Maßnahmen aus der Krisenzeit dazu geführt, dass von insgesamt elf im Jahr 2010 bewirtschafteten Fonds lediglich vier prognosegerecht ausschütteten. Da die eigenkapitalerhöhenden Maßnahmen deckungsgleich ins Fonds- bzw. Anlegervermögen fließen, handelt es sich nur um eine Verlagerung der Zahlungen. Anders sieht es bei wechselkursbedingten Ausschüttungsreduzierungen aus. Während vier Fonds ihre Miete in britischen Pfund erhalten, sind die Ausschüttungen in Euro zu leisten. Bei zwei Pfund-Fonds kommt hinzu, dass auch der Kapitaldienst in Euro zu leisten ist. Da schlägt der Pfund-Kurs doppelt zu. Hier wird sicherlich hinter verschlossenen Türen überlegt, ob eine solche Fondgestaltung noch Zukunftspotential hat.