IVG „rettet“ mit Börsenzulassung ihren Desaster-REIT

Mit dem Ziel, den REIT möglichst schnell umzusetzen, waren in der Hochpreisphase recht sportlich Immobilien eingekauft worden. Dies trug einen nicht unerheblichen Teil zu der hohen Schuldenlast des IVG-Konzerns bei. Zum Börsengang kam es im Gefolge der Finanzkrise dann nicht mehr. So blieb das Debakel in der IVG-Bilanz und nicht bei den REIT-Aktionären. Insofern überrascht zunächst die Rückkehr zu dem eigentlich verbrannten Produkt.

Wie optimistisch die damalige Einkaufspolitik gewesen sein muss, machen die nach fünf Jahren Sanierung noch vorliegenden Eckwerte deutlich. Die 32 Immobilien des IVG-REITs haben laut IVG einen „Marktwert“ von insgesamt 1,35 Mrd. Euro, eine Gesamtnutzfläche von 570 200 qm und eine jährliche „Vertragsmiete“ – also vor Verwaltung und erheblichen nicht umlagefähigen Nebenkosten – von insgesamt 73,8 Mio. Euro. Mit 60% der Jahresmiete ist die Allianz der größte Mieter des REIT-Portfolios. Der Bewertungsfaktor entspricht damit der 18,3-fachen Vertragsmiete, wobei nicht klar ist, ob es sich hierbei um die übliche Definition der Nettokaltmiete handelt, die für Rendite- bzw. Multiplikatorenberechnungen normalerweise herangezogen wird. Berücksichtigt man die seit dem Einkauf der Immobilien verstrichene Zeit, stellt sich uns die Frage, ob die Restlaufzeiten der Mietverträge heute noch Core-Ansprüchen genügen. Der Multiplikator spricht vor der Core-Fixierung heutiger Investoren für eine hohe Qualitätseinschätzung des Bestandes.

Allerdings geben die weiteren Informationen zumindest eine vorübergehende Entwarnung für etwaige Aktionärsschützer. Die Börsenzulassung, die die IVG Immobilien für den REIT beantragt habe, sichere lediglich die Potenziale des REIT-Status für den Konzern. Mit der Börsennotierung sei kein öffentliches Angebot verbunden. Die IVG halte insgesamt 75%. Die restlichen 25% verteilten sich auf insgesamt neun Investoren, die ihre Aktien bereits vor der Börsennotierung von der IVG erworben haben. Der IVG-REIT war bereits im August 2007 als so genannter „Vor-REIT“ registriert worden. Nach erfolgreicher Börsenzulassung wird er als „IVG-Immobilienmanagement-REIT-AG“ ins Handelsregister eingetragen. IVG-CFO Hans Volkert Volckens sieht in der Sicherung des REIT-Status wirtschaftliche Vorteile, da ohne die Aufnahme der Börsennotierung der Status des „Vor-REIT“ erloschen wäre. Andererseits macht IVG-Chef Wolfgang Schäfers deutlich, dass dieses Listing die Umsetzung der Unternehmensstrategie fortsetze und das Angebot indirekter Immobilienanlagen erweitere. Der REIT sei eine wettbewerbsfähige, im internationalen Kontext bekannte Beteiligungsstruktur. Schäfers zeigt sich auf Grund der aktuellen Marktentwicklung, der regulatorischen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie des sich wandelnden Finanzierungsumfelds von der erfolgreichen Zukunft der Anlageplattform des REIT auch in Deutschland überzeugt. Er sähe deshalb auch die Potenziale einer eigenen Wachstumsstory des IVG-REIT nach Besserung des Börsenumfelds für Immobilienaktien. Der REIT sei ein weiterer Baustein innerhalb des IVG-Konzerns. Während diese Argumentation durchaus für eine externe Verwendung des IVG-REITs sprechen könnte, schränkt Schäfers andererseits ein, dass der IVG-REIT langfristig konsolidiert bliebe. Somit habe das Listing keine Auswirkungen auf die Bilanz und Ergebnisrechnung. Die Börsennotierung sei insoweit lediglich als technisches Listing zu verstehen.

Mit der Börsenzulassung hat die IVG ein heißes Eisen der Boom-Ära angefasst. Die Informationen der IVG lassen durchaus unterschiedliche Interpretationen zu. Zudem stellt sich die Frage, ob das rein technische Listing nicht sinnvollerweise bis zur Klärung einer Strategie hätte leise abgewickelt werden können. Dies hätte eine stille Realisierung von einzelnen Immobilien, z. B. durch Auslagerung in andere Rechtskonstruktionen, erleichtert. Schließlich waren im Gefolge der Krise die allgemeinen Usancen, die Auslagerung eigener Bestandsimmobilien beispielsweise in Fondskonstruktionen, extrem kritisch zu sehen, stark aufgeweicht. Möglicherweise schließt sich dieses Tor aber über die AIFM-Umsetzung sowieso.