JLL-Risiko-Wippe mit Übergewicht

In die Risiko-Wippe gehen Immobilienmarktindikatoren ebenso ein wie Wirtschaftsindikatoren. Das Risiko der Staatsfinanzen im Euroraum gewichtet JLL so hoch, dass auch in Deutschland positive Bürobeschäftigung, positives Wirtschaftswachstum, „Inflationshoffnungen“, die hohe Bonität Deutschlands und die eher positiven Immobilienmarktargumenten kein adäquates Gegengewicht bilden können. Die Risikowippe in Bezug auf die Konjunktur neigt sich zum Risiko. Mit Blick auf die Immobiliensituation schwächt sich derzeit das Wachstum der Bürobeschäftigung deutlich ab. Damit kippt die Erwartung zur Flächennachfrage, die als robust, aber nachgebend prognostiziert wird.

Jones Lang LaSalle Deutschland-Chef Frank Pörschke sieht positiv, dass das mögliche Risiko-Szenario durch die Staatsschuldenkrise bislang nicht eingetreten ist. Im europäischen Kontext bleibe Deutschland die positive Ausnahme und ein sicherer Hafen für internationale Anleger. Daneben sind die wichtigsten Gründe, warum Anleger sich verstärkt für Investitionen in deutsche Immobilien interessieren, fehlende Alternativen, eine neue Risikopositionierung der Alternativen und eine hohe Risikoprämie auf deutsche Immobilien gegenüber vermeintlich sicheren Staatsanleihen. Zudem werde das historisch niedrige Zinsniveau aller Voraussicht nach noch mehrere Jahre andauern. Inflation bliebe zumindest latent ein psychologisches Thema.

Lt. Pörschke werden die Aktivitäten auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien 2012 um 6% auf rd. 22 Mrd. Euro zurückgehen. Dies liege weniger an einer fehlenden Nachfrage als vielmehr an einem Mangel an geeigneten Objekten. Dies gelte insbesondere für Einzelhandelsimmobilien, deren Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen sei. Fortgesetzt habe sich die Fixierung der Investoren auf Core-Immobilien. Hier herrscht scharfer Wettbewerb. Immobilien, die nicht in das Core-Suchschema passen, werden beim Verkaufsprozess einem komplizierten Procedere unterworfen. Für Core-Objekte stehe in Deutschland ausreichend Fremdfinanzierung bei einem LTV bis etwa 60% zur Verfügung. Das reicht für Core-Investoren. Dagegen tun sich Banken bei Objekten mit kürzeren Mietrestlaufzeiten an sekundären Standorten oder mit Vermietungsproblemen weiterhin sehr schwer. Der Anteil ausländischer Investoren blieb mit 40% relativ stabil. Deutschland ist aber aus Sicht internationaler Investoren ein schwieriger Markt, wie JLL-Research-Chefin Hela Hinrichs ausführte. In Großbritannien entfallen 46% aller Investments auf London. Paris und Moskau kommen auf etwa 70% der jeweiligen Landesinvestitionen. Madrid und Warschau liegen bei 57 bzw. 52%. In Deutschland kommen Frankfurt, München, Berlin, Hamburg und Düsseldorf zusammen lediglich auf einen Anteil von 43%. Wenn jedoch ausländische Investoren in Deutschland aktiv werden, bewegen sie häufig große Volumina. Die drei größten Transaktionen des Jahres mit einem Volumen von zusammen 2,4 Mrd. Euro wurden von Investoren aus den USA, Norwegen und Frankreich realisiert.

Die Bürovermietungsmärkte haben sich in den sieben Immobilienhochburgen 2012 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15% abgeschwächt. Dieses im konjunkturellen Kontext immer noch positive Ergebnis sei der guten Lage am Arbeitsmarkt geschuldet. Für 2013 jedoch rechnet Pörschke mit einem reduzierten Wachstum der Bürobeschäftigtenzahl als Resultat einer restriktiveren Personalpolitik. Dies werde zwangsläufig Auswirkungen auf die Büromärkte haben. Im Ergebnis geht Pörschke davon aus, dass sich die Büroflächenumsätze 2013 auf dem diesjährigen Niveau einpendeln werden.