Keine Immobilienpreisblase trotz höchster Preisdynamik seit 1993

Während Gewerbeimmobilien nur moderat um 1,6% zulegten, verzeichneten Wohnimmobilien einen kräftigen Anstieg um 4,7%.

Der Immobilienindex von BulwienGesa, der seit 1975 mit konsistenter Methodik ermittelt wird, ist der einzige der inzwischen inflationierenden Immobilienindizes, der einen langfristigen Vergleich jeweiliger Marktpreise/-mieten ermöglicht. Die Deutsche Bundesbank verwendet die Daten auch im Rahmen der EZB-Vergleiche. Zu beachten ist, dass bei einem Preisindex z. B. für Büroimmobilien über mehrere Jahre durchaus Steigerungen ermittelt werden können, obwohl beispielsweise ein Bestandsindex wie ihn auch die IPD ermittelt, seit einer Dekade zu negativen Wertänderungsrenditen kommt. Gefährlich ist, dass die Aussagen der jeweiligen Indizes von der Immobilien- und Kapitalanlagewirtschaft nicht selten interessengesteuert verwendet werden, um z. B. Inflationsschutz zu begründen. Eine Neubau-Büroimmobilie ist bei gestiegenen Mieten und gesunkenen Renditen natürlich teurer als eine vergleichbare Neubau-Immobilie in den Vorjahren. Die konkrete fünf oder 15 Jahre alte Immobilie kann mit geringerer Mietrestlaufzeit und ohne den Neubau-Vorteil bei Image und Mieterausbau dagegen deutlich weniger wert sein als beim Einkauf.

Mit Blick auf die Mietentwicklung sorgten bei Gewerbe die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen mit durchschnittlich +2,5% für Auftrieb im Index. Die Nebenlagen stagnierten. Die Büromieten hatten mit +1,3% eher geringe Dynamik. Auf dem Wohnimmobilienmarkt entwickelten sich sowohl die Mieten im Neubau mit +5,2% als auch die Mieten bei Wiedervermietung mit +4,6% erneut deutlich positiv. Bei den Kaufpreisen gab es bei Eigentumswohnungen einen Anstieg um 7,3%, bei Reihenhäusern von 4,3% und bei Grundstücken für Einfamilienhäuser von 2,3%.
Eine Blasenbildung sieht Vorstand Andreas Schulten trotz der boomenden Preisentwicklung aktuell nicht, da für den Preisanstieg das Beschäftigtenwachstum verantwortlich sei und kein Inflationsangst-Hype. Je nach Städte-Kategorie gab es teilweise unterschiedliche Tendenzen. Allerdings war die Entwicklung generell positiv, wobei vor allem die großen Städte profitieren konnten, während durch die Fixierung auf Core-Immobilien die Nebenlagen eher stagnierten. Für den Gesamtindex verzeichneten die A-Städte den größten Zuwachs mit einem Plus von 4,6%, das vor allem auf die Wohnungsmarktsegmente zurückzuführen ist. Die Mieten und Preise der B-Städte stiegen 2011 um insgesamt 3,1%. C-Städte kamen auf +3%, wobei die D-Städte immerhin noch um +2,1% zulegten. Der Index zeigt langfristig eine deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und weist auf eine stärkere Krisenanfälligkeit hin. Die B-, C-, und D-Städte zeigten die stärkste positive Veränderungsrate seit Mitte der 90er-Jahre. Im Vergleich zur Inflation in den vergangenen 20 Jahren hat sich der Immobilienmarkt laut BulwienGesa unterdurchschnittlich entwickelt. Nur in den frühen 90er-Jahren lag die Inflationsrate unter der Miet- und Preissteigerung des Immobilienmarkts.

Die BulwienGesa-Experten erwarten für 2012 in Deutschland ein verlangsamtes Wachstum. Günstige Finanzierungsbedingungen stärken aber noch die Binnenkonjunktur. Übertragen auf die Immobilienbranche nehmen die Anzeichen zu, dass es zur positiven Trendfortschreibung mit leicht steigenden Kaufpreisen und Mieten kommt. Für die Wohnungsmärkte erwartet BulwienGesa eine stabile bis steigende Marktverfassung. Trotz des bereits starken Marktes würden das historisch niedrige Zinsniveau, gepaart mit hohen Sparreserven sowie fehlenden Anlagealternativen zur Investition in Sachwerte für steigende Preise und Mieten sorgen. Im gewerblichen Immobilienmarkt wird 2012 im Bürosektor bei geringer Neubautätigkeit ein Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung erwartet. Die verbesserte Konsumneigung wird in 1A-Lagen zu positiven Entwicklungen führen, die bis Ende 2012 ihr Maximum erreichen könnten.