Konjunkturflaute erreicht Europas Büromarkt
Moskau und Warschau waren die Umsatzbringer in Mittel- und Osteuropa. Die europäische Leerstandsquote liegt bei 9,7% (-20 Basispunkte). Während moderne Flächen in guten Lagen relativ schnell absorbiert werden, belasten ältere Flächen mit qualitativ geringerem Ausstattungsstandard zunehmend die Leerstandsquote. Europaweit konzentrieren sich die Nutzer auf Flächenkonsolidierung, Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz. Die Verhandlungen dauern länger. Auf der aktuellen Immobilienuhr für Büros von Jones Lang LaSalle (JLL) setzt der europäische Mietpreisindex die Abwärtsentwicklung mit -0,4% fort. Trotzdem sinken die Leerstände auf Grund des niedrigen Angebots und der positiven Netto-Absorption. Der europäische Kapitalwertindex wehrt sich gegen die fallenden Mieten und legt um 0,5% zu. Die Maßnahmen von Politik und Europäischer Zentralbank haben die Unsicherheit nicht beseitigen können. Spanien, Griechenland, Italien und Portugal bleiben Sorgenkinder. Die Sparmaßnahmen drücken auf den Arbeitsmarkt und damit auf die Büroflächennachfrage.
In Europa können nur noch München (+1,7%) und Stockholm (+2,3%) steigende Spitzenmieten vorzeigen. Der europäische JLL-Mietpreisindex basierend auf der gewichteten Entwicklung von 24 Index-Städten zeigt nun schon das dritte Quartal in Folge eine negative Entwicklung. Problematisch waren im dritten Quartal Madrid (-2%), Mailand (-1,9%) sowie Den Haag (-2,4%) und Utrecht (-2,3%). Zwar gehört auch Paris mit -1,9% zu den Verlierern, jedoch konnte der CBD Steigerungen erzielen. Die Immobilienuhr von JLL zeigt eine zunehmende Polarisierung. Immer mehr Märkte bewegen sich weiter in Richtung 12 Uhr („Verlangsamtes Mietpreiswachstum“). Gleichzeitig kommen die Schuldenmetropolen kurz vor 6 Uhr („Verlangsamter Mietpreisrückgang“) zur Ruhe. Das Umsatzvolumen für 2012 wird ca. 10% unter 2011 mit 10,2 Mio. qm bleiben und den 10-Jahresschnitt erreichen. Trotzdem bleibt die jährliche Netto-Absorption in Europa mit 3,4 Mio. qm positiv, wenn auch um 10 bis 15% niedriger als 2011. Bis Jahresende könnte der aggregierte Mietpreisindex im besten Fall noch unverändert bleiben. Jetzt lässt auch in noch recht gesunden Märkten wie Deutschland und Skandinavien, aber auch in London die Dynamik nach. In den Euro-Krisenmetropolen geht es weiter bergab. Der Rückgang der Leerstandsquoten und die robuste Absorption sind auf die wohl mindestens bis 2014 andauernde Zurückhaltung der Entwickler, die kaum noch Kredite bekommen, zurückzuführen.
Das gesamteuropäische Transaktionsvolumen im gesamten Gewerbeimmobilienbereich lag im dritten Quartal mit 27 Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorquartals. 77 Mrd. Euro (-10%) wurden auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten in den ersten drei Quartalen insgesamt investiert. Das Ungleichgewicht zwischen den etablierten großen europäischen Märkten und den transaktionsarmen Ländern wie Spanien, Italien und Griechenland bleibt bestehen. Dies spiegelt die Dominanz der eigenkapitalstarken Käufer, die nach wie vor „sichere Häfen“ suchen. Für PLATOW sind damit Enttäuschungen in der Zukunft bereits programmiert. Die Renditen in vielen etablierten Märkten rechtfertigen die Risiken nicht. Die Top-3 Märkte Großbritannien, Frankreich und Deutschland erreichten im dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 19 Mrd. bzw. in der Summe rund 52 Mrd. Euro. Sie machten 71% bzw. 67% des gesamteuropäischen Ergebnisses aus. Investitionen in den Büroflächensektor machten im dritten Quartal knapp die Hälfte des Gesamtergebnisses aus. Die gewichtete europäische Spitzenrendite für Büroimmobilien ging im dritten Quartal um vier Basispunkte zurück und liegt nun bei 5,22%. In den meisten Märkten ist der Wert stabil geblieben. Mit weiteren Preissteigerungen ist auch in den bevorzugten Core-Märkten bis Ende des Jahres nicht zu rechnen.