Immobilien

Lebenszyklus von Bürohochhäusern oft nur 35 Jahre bis Abriss?

Seit einigen Jahren fragt PLATOW, wie sich sogenannte Core-Immobilien bei aktueller Preisbildung und sich ständig verkürzenden Lebenszyklen rechnen sollen. Nach 20 bis 30 Nutzungsjahren steht regelmäßig eine Totalsanierung an. Investitionen in Core-Immobilien mit meist einer „3“ vorne in der echten Nettorendite nach allen Kosten können so eigentlich nur bei deutlichen Mietsteigerungen aufgehen. JLL hat nun die echte Lebensdauer von Bürohochhäusern in Frankfurt ermittelt. Die dürfte aus PLATOW-Sicht in der Zukunft eher geringer werden. Die technischen Herausforderungen werden immer mehr zunehmen.

18. September 2014

Die prominenten Mieter der Berater-, WP- und Juristenszene ebenso wie Konzerne werden immer wechselbereiter und stellen öfter „Neubauqualität“-Anforderungen bei Neuanmietungen. Zudem schränkt der Bezug von Gebrauchtimmobilien in der 2. oder 3. Mietphase die maximale Nutzungsdauer und damit die Flexibilität des Mieters deutlich ein. JLL hat die wichtigsten Fakten zusammengestellt. Während PLATOW mit 1 750 Euro Sanierungskosten kalkuliert, hat JLL 1 830 Euro als Durchschnitt ermittelt. Die geringe Differenz spiegelt auch die bis vor einigen Jahren günstige Kostenentwicklung wird. 84 bestehende Hochhäuser der Frankfurter Skyline wurden untersucht. Bis Ende 2016 werden noch fünf weitere eingeweiht.

Nach einer Gesamtnutzungsdauer von durchschnittlich 35 Jahren wurden zwischen 1988 und 2014 zehn Hochhäuser abgerissen. Dazu gehören beispielsweise der ehemalige BfG-Bank-Turm mit einer Gesamtnutzungsdauer von 24 Jahren und der kürzlich medienwirksam gesprengte AfE-Turm, der 41 Jahre am Netz war. Nach durchschnittlich 31 Jahren mit der Bandbreite von 10 bis 54 Jahren wurden 35 Hochhäuser grundlegend saniert bzw. umgebaut. Dazu gehören beispielsweise der Eurotower mit erstmaliger Sanierung nach 19 Jahren in 1996 oder die Deutsche Bank-Türme, die 2009 nach 25 Jahren baupolizeilich fällig gestellt wurden. Fünf dieser Hochhäuser erfuhren durchschnittlich nach 38 Jahren eine grundlegende Sanierung und zusätzliche Erweiterung bzw. Aufstockung. Die Sanierung der Hochhäuser ohne Erweiterung haben eine Nachinvestition von durchschnittlich 1 830 Euro/qm erfordert. Für die Sanierung der fünf Hochhäuser mit Erweiterung wurden insgesamt 2 800 Euro aufgewendet. 49 Bürohochhäuser wurden bisher nicht grundlegend saniert und haben aktuell eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 19 Jahren. Lediglich 12 dieser Objekte weisen eine längere Nutzungsdauer als 30 Jahre auf. Für zehn dieser 49 unsanierten Hochhäuser bestehen bereits grundlegende Sanierungspläne.  

Die JLL-Ergebnisse zeigen, dass Bürohochhäuser in zahlreichen Fällen erheblich vor Ende deren theoretischer bautechnischer Nutzungsdauer saniert wurden. Der Grund liegt in dem starken Einfluss gesellschaftlicher Entwicklungen wie erhöhter Nachhaltigkeitsanforderungen, die veränderten Arbeits- und Büroorganisationsformen sowie nicht zuletzt den ausgeprägten hohen Wettbewerb am Frankfurter Büromarkt. Zwar würden in den Bürohochhäusern die Spitzenmieten und höchsten Multiplikatoren erzielt, jedoch zeige die Erhebung, dass die Generierung hoher Cash Flows einen langfristig hohen Investitionsaufwand voraussetzt, so Andrew M. Groom, JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.

PLATOW geht von einer Nachinvestition alle 20 Jahre von vier bis sechs Jahresmieten aus. Hinzu kommt, dass die Begründungen für notwendige Sanierungen nicht nur an den gesellschaftlichen Entwicklungen, sondern zunehmend an der Lebensdauer der Haustechnik liegen. Fachleute geben ihr einen Lebenszyklus von 15 bis 20 Jahre. Damit bleibt für PLATOW als erste Konsequenz, dass solche Core-Immobilien in große Portfolien gehören, die ihrerseits Chancen und Risiken der Bandbreiten, die ja auch von einer Positionierung im Mietzyklus abhängen, intern ausgleichen können.