Liberalisierungschancen für institutionelle Holland-Investoren
Dieser sich selbst tragende Aufschwung kollabierte im Zuge der Finanzkrise. Europäische Bestrebungen zur Steuerharmonisierung warfen zudem Schatten auf das einstige Steuerparadies. Verkaufsschilder bestimmten das Stadtbild. Im institutionellen Bereich bremsten schlechte Stimmung und kompliziertes holländisches Mietrecht. Hinzu kam die schwierige Situation vieler privater Haushalte durch eine hohe Verschuldungsquote. Die geplante Liberalisierung in den Niederlanden soll den Wohnungsmarkt nun auch für ausländische Investoren öffnen.
Der Spezialist für Fondskonstruktionen für institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden, die Münchener Catella Real Estate AG verfügt aus früheren Fonds über Erfahrung mit holländischen Wohnimmobilien. Zusammen mit Panta Rhei Partners, Maastricht, möchte Catella-Vorstandssprecher Andreas Kneip einen Bestand an niederländischen Mietwohnungen zwischen 100 Mio. und 150 Mio. Euro in einem Spezialfonds aufbauen, berichtete Kneip jetzt vor Journalisten in Utrecht. Die absehbare Liberalisierung des Wohnungsmarktes könnte durch antizyklische Antizipationseffekte den Vertrieb stützen, der im Moment noch auf lange Entscheidungswege potenzieller Anleger trifft. Der Fonds beabsichtigt, eine stabile Ausschüttungsrendite zwischen 4 und 5% bei geringem Verlustrisiko zu erzielen.
Durch die negative Wertentwicklung war die Performance des niederländischen Wohnimmobilienmarktes in den vergangenen Jahren mit einer Gesamtrendite von nur 0,74% schwach. Da der Boden der Wertentwicklung erreicht sein sollte, aus steuerlicher Sicht die Harmonisierungsgefahren für den Gesamtmarkt gering bleiben, das Mietrecht liberalisiert wird und professionelles Research in den kommenden zwei Jahren einen Aufschwung erwartet, könnte eine positive Wertentwicklung bei stabiler Mietrendite die Gesamtperformance jetzt beflügeln. Durch die weiterhin mögliche Abzugsfähigkeit der Zinsen mit nur geringen langfristigen Einschränkungen bleibt die als Risiko empfundene Verschuldungsquote der privaten Haushalte, die rund doppelt so hoch ist wie in Deutschland, beherrschbar. Bereits in diesem Jahr ist lt. Thomas Beyerle, Group Head of Catella Research, bereits in diesem Jahr ein deutlicher Aufwärtstrend am niederländischen Wohnimmobilienmarkt zu beobachten.
Bislang dominierten vor allem die Sozialwohnungsgesellschaften den zu zwei Dritteln regulierten Mietwohnungsmarkt. Von den 7,26 Mio. holländischen Wohnungen sind 3,13 Mietwohnungen, von denen 2,23 Sozialwohnungsgesellschaften gehören, die wiederum zu 96% zum regulierten Bestand zählen. Begrenzte Mieten, die aber bei zuletzt 4,5% jährlicher Erhöhung Inflationsschutz garantieren, führen nach wie vor zu Vollvermietung und Wartezeiten von bis zu zwölf Jahren. Laut Panta Rhei führt die Kombination aus sehr geringem Leerstand, positiver Bevölkerungsentwicklung und geringem Neubau, der mit 40 000 Wohnungen nur den halben rechnerischen Bedarf deckt, automatisch zu einer positiven Marktentwicklung. Bis 2020 wird eine Unterversorgung von 285 000 Wohnungen erwartet. 75% der niederländischen Regionen werden bis 2030 positive Bevölkerungssalden aufweisen. Als Reaktion der Sozialwohnungsgesellschaften erwartet Panta Rhei den Neubau von regulierten Sozialwohnungen bei gleichzeitigem Verkauf des unregulierten Bestandes. Für den so insgesamt belebten Portfoliomarkt will die Kapitalverwaltungsgesellschaft Catella AG mit dem Spezialfonds professionelle Investoren interessieren. Investiert werden soll dabei ausschließlich in die prosperierenden Regionen der Niederlande. Dazu zählen Utrecht, Amsterdam oder auch Rotterdam.