Logistikimmobilien

Logistikmarkt mit neuem Umsatz- und Preisrekord

Der Logistik-Investmentmarkt schloss in den ersten 3 Monaten nahtlos an die Rekorde aus 2021 an und stellte lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) mit 4,8 Mrd. Euro (+133%) eine neue Bestmarke auf. Ähnlich sehen es CBRE: 4,24 Mrd., +113%; Colliers: 3,7 Mrd., +95% und Savills: 4,1 Mrd. Euro: + 117%.

Der 10-jährige Durchschnitt konnte in Q1 lt. BNPPRE damit um signifikante 165% übertroffen werden. Lt. Savills lag der Umsatz doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Einen besonderen Anteil am Gesamtergebnis haben Portfoliotransaktionen, die mit knapp 3,1 Mrd. Euro (BNPPRE) allein rund zwei Drittel zum Umsatz beitrugen (CBRE: 72%, Colliers: 55%). Rund 59% aller Transaktionen waren lt. BNPPRE teurer als 100 Mio. Euro. Zu den größten Deals zählen in Q1 der Abschluss der Übernahme von Deutsche Industrie Reit durch CTP und die Mehrheitsübernahme der DIC Asset an der VIB Vermögen; gleich zwei Transaktionen jenseits der 500 Mio.Euro-Marke. 
Dass das Rekordergebnis allerdings nicht nur auf dem großvolumigen Segment fußt, verdeutlicht ein Blick auf die absoluten Werte. So wird lt. BNPPRE in ausnahmslos allen Größensegmenten der langjährige Durchschnitt um mindestens 30% übertroffen. Mit 1,7 Mrd. investierten Euros stellen Einzeldeals deshalb zum Jahresauftakt zum dritten Mal in Folge ebenfalls eine neue Bestmarke auf. Lt. CBRE flossen fast 80% des Transaktionsvolumens in Core- und Core-plus-Objekte. Klassische Logistikimmobilien verloren gemäß CBRE zwar knapp 9 Prozentpunkte, bleiben mit einem Anteil von 77% aber das Maß der Dinge (Colliers: 80%).

Bereits seit geraumer Zeit lässt sich beobachten, dass Nutzer und Projektentwickler aufgrund des Mangels an geeigneten Grundstücken zunehmend auf Sekundärlagen ausweichen. Dieses Verhalten spiegelt sich auch am Investmentmarkt wider. Weniger als ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel lt. Savills auf die Top-5-Logistikregionen. In den vergangenen Jahren kam es zu einem kontinuierlichen Absinken der Netto-Anfangsrenditen. Allein 2021 konnte in den A-Städten ein Rückgang um 35 bps auf 3,00% registriert werden (CBRE: -40 bps, Savills: -50 bps auf 3,00%; Colliers: -60 bps auf 3,10%). Seit dem Jahresende haben sich die Yields allerdings auf diesem Niveau vorerst stabilisiert. Leipzig liegt mit 3,20% noch etwas oberhalb der übrigen großen Investmentstandorte. Angesichts der Zinsentwicklung könnten Investoren, die für ihre Ankäufe auf Fremdkapital angewiesen sind, lt. CBRE teilweise nicht mehr so aggressiv in die Bieterprozesse gehen wie noch Ende 2021. Entsprechend falle es eigenkapitalstarken Investoren nun leichter, sich durchzusetzen.

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