Immobilien

Mehr Sanierungen bei geschlossenen Fonds

Nicht nur bei Schiffen, sondern auch bei geschlossenen Immobilienfonds könnte es in den nächsten Jahren hoch hergehen. Dabei hätten die geschlossenen Immobilienfonds, die derzeit immer noch die Fondsstatistik retten, durchaus noch zwei bis vier stille Jahre bis zum Auslaufen der Mietverträge der letzten Konzern-Fonds-Ära gebraucht.

15. Mai 2012

Vorausschauende Sanierungsbegehren der Banken, die die Schieflage und Anschlussfinanzierungsprobleme frühzeitig offensichtlich machen, sowie die aktive und „transparente“ Öffentlichkeitsarbeit werden der Branche aber die notwendige Ruhe nicht gönnen. Sowohl die Deutsche FondsResearch als auch die Deutsche Zweitmarkt weisen auf einen erhöhten Sanierungsbedarf hin.

In ihrer Kurzstudie „Sanierungsgefahr bei Immobilienfonds“ hat die Deutsche FondsResearch 20 Immobilienfonds ermittelt, die durch Mieterauszug und Refinanzierungsbedarf zu potenziellen Sanierungskandidaten werden könnten. Die Studie hat 205 aktuell bewertete deutsche Immobilienfonds aus ihrer Datenbank untersucht. Für 68 Fonds wurde in den nächsten drei Jahren akuter Refinanzierungsbedarf ermittelt. Insgesamt benötigen diese Fonds rd. 1,6 Mrd. Euro zur Anschlussfinanzierung. Davon wurden 20 Immobilienfonds als akut gefährdet identifiziert. Für die übrigen Fonds sind die Researcher noch gelassen, wenn sich weder mieterseitig noch aus dem finanzwirtschaftlichen Umfeld weitere Probleme ergeben. Die Deutsche FondsResearch teilt die weit verbreitete Ansicht nicht, deutsche Immobilienfonds wären der „sichere Hafen“. Wir sind uns nicht sicher, ob der Zeitbombenaspekt von Ein-Mieter-Objekten, den wir damals wie heute monieren, und das veränderte Miet- und Finanzierungsumfeld wirklich voll erfasst sind. Ein vorbeugendes Handeln der Banken über mehrere Jahre im Voraus entspricht nur dann der Interessenlage der Mieter, wenn diese sich frühzeitige Mietvertragsverlängerungen bei offengelegter Notlage der Fonds teuer bezahlen lassen können. Das dürfte für den Anleger bei heutigem Mietniveau für „Gebrauchtimmobilien“ fast immer mit deutlichem Kapitalverlust verbunden sein (s. PLATOW Immobilien v. 9.5.). Verschärft wird die Situation dann durch SFR-Finanzierung und evtl. höhere Anschlusszinsen, wenn z. B. ursprünglich mit Zinsvorauszahlungen agiert wurde. Wir sind deshalb über das Zahlenwerk noch positiv überrascht.

Unter Absatzaspekten ist zudem zu berücksichtigen, dass Immobilienfonds im Vertrieb in Sippenhaft geraten. Der Sanierungsbedarf bei Schiffsfonds nimmt laut Deutsche Zweitmarkt zu. Das sei allerdings bei historisch niedrigen Kursen gut für den Zweitmarkt, da sich die Anleger eingehend über die Fondsgesellschaften informieren und in den stark unterbewerteten Schifffahrtsmarkt investieren. Auch Immobilienfonds werden gut gehandelt. Der durchschnittliche Handelskurs für Immobilienfonds lag im April mit 57,05% um 13,22 Prozentpunkte über dem Märzkurs.