Mietvertragslaufzeiten im Einzelhandel verkürzen sich

JLL hat die Entwicklung der Mieterträge beider Vertragsvarianten für mehr als 40 000 Mietverträge in den 185 Einkaufsmeilen über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert. Die Researcher wollten herausbekommen, wer sich bei welcher Vertragsform besser steht. Mieter wünschen sich seit 5 Jahren zunehmend oft kürzere Vertragslaufzeiten, um schneller auf Veränderungen reagieren zu können. Die Vermieterseite bevorzugt dagegen allein schon aus Finanzierungs- und Wertermittlungsgründen überwiegend zehnjährige Laufzeiten.

Laut Dirk Wichner, JLL-Leiter Einzelhandelsvermietung, erzielten die Zehnjahresmietverträge in 83% der Fälle höhere Mieteinnahmen als die Variante mit zweimal 5 Jahren. Dies sei aber weniger auf die Vertragsgestaltung, sondern mehr auf die Vielzahl an B-Märkten mit annähernd stagnierender oder sinkender Mietentwicklung zurückzuführen. Werden nur die zehn bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart analysiert, ergibt sich ein ausgewogeneres Bild. In mehr als der Hälfte der Fälle insbesondere in Märkten mit starker positiver Mietpreisdynamik wie München, Hamburg, Stuttgart und Berlin konnte der Vermieter mit Kurzläufern formal besser abschneiden. In Frankfurt hielten sich beide Varianten die Waage.

Voraussetzung für den Erfolg der kurzen Variante ist, dass das Wachstum der Spitzenmiete zwischen Vertragsstart und dem Beginn der zweiten Vertragshälfte deutlich über 10% bzw. 2% jährlich liegt. Jedoch berichtet JLL nichts über die zur Nachvermietung notwendigen Investitionen, so dass nach PLATOW-Überschlagsrechnung die 10-Jahresvariante in reifen Märkten wie Deutschland regelmäßig nicht nur sicherer sein dürfte, sondern unter Berücksichtigung der Vermietungskosten auch günstiger liegen dürfte.