München verteidigt Spitzenplatz im IVG-Standortscoring
In den sieben großen Standorten waren die Anbieter von Unternehmensdienstleistungen wichtigste Nachfrager. Die Finanzbranche hielt sich dagegen zurück. Daneben waren Akteure aus der Industrie und der Bauwirtschaft für ihre Verhältnisse relativ aktive Mieter bzw. Eigennutzer. Auf Grund der Präferenz der Mieter für hochwertige Flächen und der mäßigen Neubautätigkeit ist der Leerstand in modernen Bürogebäuden relativ stark gefallen (Anteil am Gesamtleerstand: 29%). Daher ist zwar mit geringeren Flächenumsätzen, aber auf Grund moderater Fertigstellungen mit einer weiteren Verknappung moderner Flächen und tendenziell stabilen Mieten zu rechnen. Dagegen wird der Sockelleerstand nicht mehr vermarktbarer Flächen weiter zulegen.
Für Investitionen sehen die IVG-Analysten eine weiterhin hohe Attraktivität Deutschlands. Die Renditedifferenz zwischen Spitzenbüroimmobilien und zehnjährigen Bundesanleihen bewege sich auf dem höchsten Niveau seit der Wiedervereinigung, da die Zinsen in Deutschland kräftig gefallen sind, meint Oliver Voß von IVG Research. Die Knappheit an Core-Büroobjekten hat aber 2011 zu einer Abnahme der Büroinvestments in den sieben Top-Standorten um 12% auf 5,7 Mrd. Euro geführt, während sie in den Regionalzentren signifikant zugenommen haben. 2012 werde es eine weitere Polarisierung zwischen den Top- und Regionalstandorten geben, ergänzt Research-Leiter Thomas Beyerle. In der Analyse von 74 deutschen Büromärkten untersucht die IVG, wie es um die langfristige Attraktivität von Top- und Regionalmärkten für Büroimmobilieninvestments steht.
Im IVG Büromarkt-Scoring liegt München erneut ganz vorne vor Hamburg und Frankfurt. Gut positioniert bleiben Stuttgart (Rang 4) und Köln (Rang 6). Stuttgart liegt als die „dynamischere“ der beiden Städte knapp vorne. Schlusslicht im diesjährigen Scoring bildet erneut Halle an der Saale. Neben den Top-Standorten weisen langfristig diejenigen Regionen die höchste Attraktivität für Büroimmobilieninvestments auf, die den Nachteil der beschränkten Marktgröße durch exzellente Wachstumsperspektiven und ein geringes Marktrisiko wettmachen können. Ingolstadt, Bonn und Wiesbaden schneiden hier besonders gut ab. Neben den guten Zukunftsperspektiven spielt auch die Transparenz der Immobilienmärkte eine wesentliche Rolle. Hier haben einige der innovativsten und wirtschaftlich erfolgreichsten Städte Deutschlands wie Ingolstadt, Erlangen, Darmstadt und Jena noch Defizite.
Mit Blick auf die erweiterte Investmentstrategie meint die IVG, dass vermietete Core-Objekte in den Regionalzentren sich weiterhin für eine Buy-and-Hold-Strategie eignen. Der mäßige Anstieg der Preise („Renditekompression“) seit Ende 2009 und die relativ stabilen Mietmärkte lassen Investitionen hier grundsätzlich sinnvoll erscheinen. Die eingeschränkte Liquidierbarkeit dieser regionalen Assets muss allerdings in der Preisfindung berücksichtigt werden. Deutlich warnt Beyerle angesichts der unsicheren Konjunkturaussichten vor Investitionen in Immobilien mit einer sog. Overrent-Situation, die vordergründig eine attraktive Renditesituation vorspiegeln.