Nicht alle deutschen Wohnungsmärkte sind gefragt

Inzwischen habe sich die Lage aber grundsätzlich geändert, meint DH-Research-Chef Günter Vornholz. Verbesserte Rahmenbedingungen sorgten für eine stärkere Nachfrage nach Wohnungen, die sich zunächst in ausgewählten Bereichen der Metropolen zeigte. Steigende Mieten und auch Preise dehnten sich von diesen Bereichen ausgehend bald auf die großen Städte aus. Vielfach wurden schon Preisblasen befürchtet, was aber, so Vornholz, doch eher Panikmache sei. Diese Impulse erreichen aber nun auch die Investoren und Projektentwickler, die ihre Planungen für neue Wohnprojekte vorantreiben. Die Entwicklung steigender Mieten und Preise sei aber keineswegs überall zu beobachten. Vielmehr zeigten die lokalen Wohnungsmärkte in Deutschland eine überaus große Heterogenität. Neben den boomenden Metropolen gäbe es zahlreiche Regionen, die mit sinkenden Preisen und Mieten zu kämpfen haben.

Der Wohnungsbestand stelle in Deutschland einen wichtigen Bestandteil des gesamtwirtschaftlichen Vermögens dar. Dies zeige dessen Anteil von 48% am gesamten Bruttoanlagevermögen bzw. Kapitalstock in Deutschland. Absolut entspräche der Wohnungsbestand einem Vermögen von 6,8 Billionen Euro. Im Vergleich zum Jahr 2009 habe das Wohnimmobilienvermögen damit um 7,7% zugenommen. Nach wie vor ist der deutsche Wohnungsmarkt mit 39,4 Mio. Wohnungen (Stand 2010, ohne Wohnheime) der größte nationale Markt in der EU. Davon entfällt mit 52,9% über die Hälfte auf Wohneinheiten in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen, 47% befinden sich in klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern. Hinsichtlich der Eigentümerstruktur des Wohnungsbestandes dominieren private Einzeleigentümer. 2006 entfielen insgesamt 40,3% des Wohnungsbestandes auf private Selbstnutzer und 36,5% auf private Kleinvermieter. Gewerbliche Anbieter besitzen 23,2% des Wohnungsbestandes. Von den gewerblichen Anbietern sind private Wohnungsunternehmen mit 44,6% die größte Gruppe. Diese umfassen neben klassischen Bestandshaltern auch opportunistisch orientierte Eigentümer, die durch Investments in den vergangenen Jahren Wohnungsportfolios erworben haben. Ihnen folgen die öffentlichen Wohnungsunternehmen mit einem Anteil von 25% und die Genossenschaften mit 22,8%.

Für eine verstärkte Dynamik in den Wohnungsmärkten sorgen der demografische Wandel und die politischen Nachhaltigkeitsziele. Schon 2010 erreichten die Ausgaben für Maßnahmen zur energetischen Sanierung einen Anteil von rund einem Drittel am gesamten Wohnungsbauvolumen. Die „langweiligen“ Zeiten sind, so Vornholz, für die Wohnungsmärkte vorbei. Insgesamt seien die Rahmenbedingungen für die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland als verhalten positiv zu bewerten. Insbesondere die guten Rahmenbedingungen für die Nachfrage sind stützende Faktoren.