Nordeuropa bleibt für Investments attraktiv

Norwegen dürfte mit seinen immensen Öl- und Gasreserven, dem größten Staatsfonds der Welt sowie Cash-Reserven in Höhe von 170% des BIP momentan eine der robustesten Volkswirtschaften weltweit sein. Die schwedische Wirtschaft hat sich mit einem realen BIP-Wachstum von jährlich 2,8% seit Anfang 2010 sehr schnell von der Krise erholt. Die Kombination aus flexibler Wirtschaft, robuster fiskalischer Situation, flexiblen Wechselkursen, aber auch ausgeprägter Umverteilung spiegele sich in einer stabilen Binnenwirtschaft. Die Wirtschaft in Dänemark ist dagegen zwischen Anfang 2010 und Ende 2013 nur um jährlich 0,6% gewachsen. Eine Ursache dafür ist das Platzen der Hauspreisblase 2008/2009. Die private Verschuldung liegt mit 321% des verfügbaren Einkommens auf Weltrekordniveau. In Finnland brach der wichtige Elektroniksektor ein.

Die Büromärkte der Hauptstadtregionen der nordischen Staaten sind mit jeweils 8,8 Mio. bis 11,7 Mio. qm Büroflächenbestand in etwa von ähnlicher Größe. Strukturelle Unterschiede bestehen vor allem im Hinblick auf deren Zentralität. In Norwegen und Finnland ist das Büromarktsegment fast ausschließlich auf die
Hauptstadtregionen beschränkt. In Dänemark bestehen mit der Triangel-Region sowie Aarhus und in Schweden mit Göteborg und der Region Malmö weitere bedeutende Bürozentren. In den vergangenen 8 Jahren betrug der durchschnittliche Büroflächenzuwachs in den Hauptstadtregionen der „Nordics“ jährlich 1,2% des bestehenden Flächenbestands. Das liegt leicht über den deutschen Big 5-Städten mit 1,1% jährlich. Viele nationale und internationale Konzerne erwägen aber derzeit eine Standortverlagerung aus dem Central Business District in neue Immobilien am Cityrand. Das wird von Flächenkonsolidierung begleitet. Daher würden so mehr Flächen freigesetzt als neu angemietet, warnt IVG. Die Leerstandsquote, die im Gefolge der Finanzkrise deutlich auf 10% stieg, hat sich trotz der wirtschaftlichen Erholung nicht verringert. Das deute auf einen massiven Anstieg des strukturellen Leerstandes hin.

Der Vermietungsmarkt der „Nordics“ erlebte 2013 ein deutliches Umsatzwachstum von 7,5% bis 19% in Oslo, Helsinki und Kopenhagen. Stockholm gab dagegen um 10% nach. Mit etwa 1,3 Mio. qm Flächenumsatz wurde 2013 gut 7% mehr Fläche nachgefragt als im umsatzschwachen Vorjahr. Das langjährige Mittel (2006 bis 2012) wurde um 2,4% übertroffen. In Stockholm werden moderne Flächen immer knapper, da die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren deutlich nachgab. Im Investmentmarkt wurden 2013 in den „Nordics“ Gewerbeimmobilien im Wert von 19 Mrd. Euro umgesetzt. Dies entspricht zwar ungefähr dem langfristigen Durchschnitt, liegt aber deutlich unter dem Vorkrisenniveau von ca. 30 Mrd. Euro und auch unter dem Vorjahreswert von 22 Mrd. Euro. Die niedrigsten Spitzenrenditen werden mit 4,5% momentan in Stockholm erzielt. In Relation zu Deutschland ist die Preisentwicklung in den „Nordics“ spürbar volatiler. 2014 sollte laut IVG die Nachfrage nach Spitzenobjekten hoch bleiben, so dass insbesondere Schweden und Norwegen mit ihrem Status als „sicherer Hafen“ profitieren werden.