Offene Fonds in Abwicklung – Degi mit höchster Cash Burn Rate
Die ersten Fonds geraten unter Zeitdruck. Insider hatten bei entsprechenden Untersuchungen immer schmunzelnd registriert, dass Offene Immobilienfonds (OIF) eigentlich immer zum gutachterlichen Wert verkaufen und bei Fonds in Abwicklung die „heile Welt“ der letzten Bewertung vor Abwicklung nicht mehr herangezogen wurde. Drescher hat deshalb erstmals die Wertverluste mit Hilfe der Cash Burn Rate quantifiziert. Es wurden jeweils die Werte zum 31.12.2007 („heile Welt“), ein Jahr vor dem Abwicklungsbeschluss und des letzten Nettoinventarwerts vor dem Abwicklungsbeschluss herangezogen.
Was zudem kaum ein Externer erwartet, ist die oft zusätzliche Belastung der Anleger durch die Grunderwerbsteuer, da die nach drei Jahren gesetzlich vorgeschriebene Übertragung der Fonds auf die Depotbank Grunderwerbsteuer auslöst. Das hat schon den Degi Europa, Hansaimmobilia und Morgan Stanley P2 Value getroffen. Unter Zeitdruck geraten so mit der Drohung weiterer Abwertungen durch die Grunderwerbsteuer im Mai der TMW Immobilien Weltfonds, im Juni der Degi Global Business und im Oktober der Degi International sowie AXA Immoselect. Ab dem Übergang auf die Depotbank rechnet Drescher mit höheren Abschlägen, obwohl sich mittlerweile in der Praxis durchgesetzt hat, dass die Depotbanken auf Grund fehlender eigener Ressourcen das Management an den alten Manager rückdelegieren.
Neu auf Platz eins in der Portfolioqualität mit den attraktivsten Immobilienportfolien liegt der TMW Weltfonds fast gleichauf mit dem Vorjahres-Tabellenführer KanAm Grundinvest. Der SEB Immoinvest konnte seine Portfolioqualität durch aktives Portfolio- und Assetmanagement und Wegfall nicht mehr analysierter Wettbewerber deutlich verbessern und liegt nun im vorderen Drittel des Rankings.
Der Unterschied zwischen Portfolioqualität und Anlegerverlust zeigt sich am deutlichsten beim TMW Immobilien Weltfonds. Der Fonds verfügt für die verbleibende Abwicklung zwar über das attraktivste Immobilienportfolio, hat allerdings auch je nach Betrachtungszeitpunkt über 50% des Ursprungswerts verloren und noch keine Rückzahlung geleistet. Der von PLATOW aufgezeigte Zusammenhang zwischen Verwertungsdauer und Mietvertragssituation zeigt sich nun deutlich.
Die Cash Burn Rate des langfristigen Investors, der wohl wie die meisten Abwicklungsfonds-Anleger schon Ende 2007 engagiert war, zeigt frustrierende Ergebnisse. Die Chartauswertung des „Heile Welt“-Vergleichs zwischen dem aktuellen NAV und zum 31.12.2007 ergibt für den Degi Global Business eine Cash Burn Rate von rund 62%, für Morgan Stanley P2 Value knapp 60%, TMW Weltfonds deutlich über 50%, Degi Europa knapp 50% und AXA Immoselect ca. 37%. Zwischen 29% und 27% liegen von oben Degi German Business, AXA Immosolutions, Degi International und UBS (D) 3 Sector. Im zu erwartenden Rahmen einer Cash Burn Rate zwischen 18% und 8% liegen SEB Global Property, KanAm Spezial Grundinvest, SEB Immoinvest und CS Eureal. CS Property Dynamic liegt mit nur 2% fast auf Vorkrisen-Niveau. Interessant ist, dass die Fonds der internationalen Player Morgan Stanley und Aberdeen (Degi) das unrühmlichste Bild abgeben.