Offene Immobilien-Fonds – Besser als ihr Ruf

2011 war denn auch kein gutes Aktienjahr. Ähnlich schlecht wie der gesamte Aktienmarkt (Deutschland -14,7%; Eurozone -17,5%) entwickelten sich europäische Immobilienaktien mit -14,2%. Auch mit Rohstoffen (-9,1%) war im Gegensatz zu den beiden Vorjahren nichts zu verdienen. Vor diesem Hintergrund sieht die Jahresperformance der derzeit mit Image- und Schließungsproblemen behafteten offenen Immobilienfonds mit einem Plus von 1,5% gar nicht so schlecht aus. Besser schnitten Staatsanleihen höchster Qualität ab. Deutsche Anleihen legten um 9,8% zu. Die Performance des europäischen Anleiheindex wurde durch die Entwicklung in den Krisenländern der Euro-Zone auf +3,4% gedrückt.

Die von Jahr zu Jahr wechselnde Rangfolge in der Performance unterschiedlicher Asset-Klassen bestätigt den Sinn eines diversifizierten Portfolios. In den vergangenen Jahren lagen europäische Immobilienaktien mit +38% in 2004, +28,5% in 2005 und sogar +50% in 2006 ganz vorne. Offene Immobilienfonds bildeten mit einer Performance von 2,4 bis 4,2% das Schlusslicht. Von 2006 bis 2008 arbeiteten sich die offenen Immobilienfonds nach vorne, während die Immobilien-AGs abstürzten. 2009 und 2010 profitierten wieder alle volatilen Anlageklassen. 2011 bewährte sich Stabilität.

Mit Blick auf das Immobilienjahr 2012 setzt sich die Helaba positiv ab: In einem unsicheren Umfeld bleiben Immobilien 2012 im Fokus der Anleger, die über jede Menge Liquidität verfügen. Sie konzentrieren sich zunächst weiter auf Spitzenobjekte in besten Lagen. Bei einer allmählichen Entspannung der Finanzkrise sollte aber der Risikoappetit der Investoren nicht nur bei Aktien, sondern auch am Immobilienmarkt sukzessive zunehmen. Während die Kaufpreise der begehrten Core-Objekte bereits deutlich gestiegen sind, ist die Korrektur in schwächeren Marktsegmenten inzwischen weit fortgeschritten, so dass sich hier bald interessante Anlagechancen ergeben könnten. Von einer Kreditklemme sehen die Banker noch nichts. Jedoch werden viele Banken im neuen Regulierungsumfeld vorsichtiger agieren müssen. Attraktive neue Projekte würden jedoch durch Fremdkapital oder durch eigenkapitalstarke Investoren weiter finanziert. Letztlich werde eine im Gegensatz zum Boom vor der Finanzkrise risikobewusstere Finanzierung dafür sorgen, dass sich die Bautätigkeit nicht zu weit von einer eher schwachen Nachfrage nach gewerblichen Immobilien entfernt. Dies trage maßgeblich zur Stabilisierung der gewerblichen Vermietungsmärkte bei. Alles in allem müsse sich damit 2012 keineswegs als schlechtes Immobilienjahr erweisen. In Deutschland profitiert der Einzelhandel von der Unsicherheit. Für die USA sind die Helaba-Researcher vorsichtig optimistisch und sehen weitere leichte Mietsteigerungen von durchschnittlich 2%.

Die Helaba folgt damit unseren Erwartungen eines typischen zyklischen Verlaufs mit Timelag. Aus Sicht der Immobilienmatadore geschieht jedoch in Hinsicht auf die Risikoakzeptanz zu wenig. Es bleibt zu hoffen, dass die Helaba und PLATOW doch noch Recht bekommen. Das Finanzierungsumfeld sieht die Immobilienwirtschaft enger. Der Schuldzuweisung auf einen Bauboom im letzten Zyklus können wir nicht folgen. Die generelle Überbauung fand im Osten schon in den 90ern und im Westen in der Folge das Internetbooms zu Anfang der letzten Dekade statt. Es wurde zuletzt lediglich auf hohem Leerstandssockel zyklisch „normal“ weitergebaut.