Offener Fonds HANSAimmobilia stürzt sich ins Schwert

Anleger, die Ende August 2008 eingestiegen waren, erhalten trotz der krisenbedingten Verwerfungen, erheblicher zwischenzeitlicher Anteilsrücknahmen und der Neubewertung der Immobilien immerhin noch gut 4% mehr zurück als sie investierten. Selbst Anleger, die auf dem absoluten Kurshöhepunkt Mitte 2010 investierten, erleiden lediglich einen Verlust von etwa 4,5%. Davon dürften die meisten Anleger in Immobilienaktien trotz der aktuellen Erholung nur träumen. Immerhin setzt hier die einstige Vorzeige-Immobilien-AG, die IVG, mit einem Verlust von deutlich über 90% bzw. von 97% für das unglücklichste Timing die Maßstäbe. Hier spricht niemand von Regulierung.

Allerdings setzen Signal Iduna und Hansainvest eine neue Benchmark in Sachen Seriosität. Die Kündigung der Verwaltung des Fonds erfolgt zum 4.10. Im Rahmen der Abwicklung erhalten die Anleger per sofort die Möglichkeit, ihre HANSAimmobilia-Anteile kostenlos in Anteile an Immobilienfonds anderer Kapitalanlagegesellschaften oder in Anteile anderer von der Hansainvest verwalteter Sondervermögen zu tauschen. Der Umtauschauftrag muss spätestens bis zum 2.10. eingegangen sein. Das ist das traurige Ende einer 25-jährigen Historie. Das Management begründet den überraschenden Schritt, einen Fonds, der zu keinem Zeitpunkt geschlossen werden musste, trotzdem abzuwickeln, mit der annähernden Halbierung des Fondsvermögens von knapp 490 Mio. Euro in 2008 auf 268 Mio. Euro zur Jahresmitte 2012. Dem Fondsmanagement sei es nicht mehr möglich, das Immobilienportfolio an Marktentwicklungen anzupassen. Das geringe Fondsvolumen erhöhe die Kosten und Auswirkungen einzelner Geschäftsvorfälle wie Bewertungen, größere Baumaßnahmen oder Forderungsverzichte. Darüber hinaus blieben die Rahmenbedingungen für den HANSAimmobilia derzeit insgesamt schlecht. Gleichzeitig sind die Vermietungsaufgaben herausfordernd. Die Leerstandsquote liegt bei etwa 30%. Jeweils über 20% der Mietverträge laufen 2013 und 2014 aus.

Theoretisch könnten die Anleger auch über den 2.10. hinaus ihre Anteile behalten, um mögliche Chancen einer späteren Immobilienverwertung zu nutzen. Das Management schränkt jedoch ein, dass die aktuelle Leerstandsquote wohl noch nicht vollständig in den Bewertungen berücksichtigt sei und eher von weiteren Wertminderungen auszugehen sei. Außerdem verpflichtet sich Hansainvest, einen theoretisch möglichen Veräußerungsgewinn, der durch den Verkauf der aus dem HANSAimmobilia übernommenen Immobilien in den nächsten 5 Jahren realisiert würde, an alle Anleger weiter zu reichen, die nach dem 30. August 2012 Anteile gehalten haben. Die Vorgehensweise sei in Absprache mit Gesellschaftern und der BaFin gewählt worden. Dadurch sollen die bei anderen Immobilienfonds in den vergangenen Monaten offensichtlich gewordenen Nachteile einer Abwicklung vermieden werden. Hier müssen Anleger meist mehrere Jahre auf die Auszahlung eines unsicheren Liquidationserlöses warten.

PLATOW-Fazit: Signal Iduna und Hansainvest dürften wohl den seriösesten Weg eines starken Gesellschafters gegangen sein. Die realistische Chance-Risiko-Beurteilung spricht aus unserer Sicht vor dem Hintergrund der aktuellen Core-Fixierung möglicher Käufer der Fondsimmobilien für eine schnelle Rückgabe der Anteile. Um sicher zu stellen, dass überhaupt alle Immobilien verkauft werden können, stellt der Konzern einen Spezialfonds bereit, der die verbleibenden Immobilien zum dann aktuellen gutachterlichen Wert übernimmt. Angesichts der aktuellen Marktverwerfungen dürften selbst die Worst Case-Verluste eines Anlegers im Vergleich zu Aktieninvestments eher vernachlässigbar sein. Anleger können und konnten jederzeit über die Liquidität verfügen. Ob allerdings am Ende die Gesellschafter selber verlustfrei aus den 25 Jahren HANSAimmobilia herauskommen, ist fraglich. Hier muss über professionelles Management eine erhebliche Restrukturierung des Immobilienportfolios durchgeführt werden.