Performance-Index übertrifft Boom-Rekordwert aus 2007
Allerdings waren 2007 internationale Investoren die Preistreiber, die mit einem extrem hohen Leverage sowie Non Recourse-Finanzierungen ihre finanzmathematischen Spiele betrieben. Das Ende vom Lied war nicht selten der Totalverlust des Anlegerkapitals.
Heute sieht die Welt indes anders aus. Der Eigenkapitalanteil ist deutlich höher. Die Investoren tragen selber Risiko. Die Top-Immobilien werden als vermietungssicher angesehen. Revitalisierungs- und Lebenszyklen übersteigen den Kalkulationshorizont. Innerhalb des Planungshorizonts macht die Zinsdifferenz jeweils vermeintlich risikoloser Anlagen Immobilien so preiswert wie nie. Die nach wie vor schwelende Schuldenkrise macht erstklassige deutsche Immobilien zum sicheren Hafen. Das überlagert Investitionsrechnungen des „gesunden“ Menschenverstands, die schnell überschlagen, dass sich Einkaufsrenditen von deutlich unter 5% abzüglich hoher Erwerbsnebenkosten sowie nicht umlegbarer, laufender Neben- und Verwaltungskosten bei einem technischen Gegenstand, wie es Top-Büros mit einer Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren heute sind, nur mit Hilfe von deutlichen Miet- und Multiplikatoren-Steigerungsfantasien je rechnen können. Zudem ist zu beachten, dass der Kapitalwert-Index eher theoretische Entwicklungen aus der Kombination von Markt-Renditeentwicklung und Markt-Mietentwicklung abbildet. Diese Markttrends sind nur bedingt auf Bestandsimmobilien übertragbar, die zum Beispiel auf Grund verbleibender geringerer Mietrestlaufzeiten den Core-Charakter verlieren können.
Treiber des JLL-Index Victor waren diesmal die Vermietungsmärkte. Die Bankenlage in Frankfurt avancierte im Quartalsvergleich zum Spitzenreiter und kann sich um 1,7% auf 123 Punkte verbessern. München legte im dritten Quartal um 0,9% auf 128,6 Punkte zu. Auch Berlin, Hamburg und Düsseldorf erreichten noch Wachstumswerte. Im Jahresvergleich bleibt die Kapitalwertentwicklung des Victor-Index auf vergleichsweise niedrigem Niveau stabil. Insgesamt legten die Kapitalwerte um 3,3% zu. Ende des zweiten Quartals betrug der Jahresanstieg noch 2,9%. In der Kapitalwertentwicklung hat Frankfurt die Nase vorn. Mit 5,9% liegt die Hessenmetropole vor München mit 3,5%, Berlin mit 3,1% und Düsseldorf mit 2,3%. Die Hamburger Innenstadt weist dagegen immer noch eine leicht negative Wertänderung auf.
In Verbindung mit den Cashflow Renditen von 5% in Berlin, 4,7% in Düsseldorf, 4,8% in Frankfurt, 4,7% in Hamburg und 4,5% in München ergeben sich für die Top-Immobilien der jeweiligen Metropolen Total Returns auf 12-Monatsbasis zum Ende des dritten Quartals 2013 von 8,1% in Berlin, 7% in Düsseldorf, 10,7% in Frankfurt, 4,5% in Hamburg, 8% in München und im Durchschnitt von 8%. „Es war im zweiten Quartal nicht unbedingt abzusehen, dass die Büromärkte in den Top-Lagen noch einmal einen Sprung nach vorne machen. Besonders die Abschlüsse über 5 000 qm in der Frankfurter Bankenlage konnten den Mietzins deutlich positiv beeinflussen und somit die Performance des Standorts“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory bei JLL Deutschland.
Ausschlaggebend für 2014 werde die Entwicklung der Realwirtschaft sein. Die weitere Entwicklung der Preise am Immobilienmarkt werde davon abhängen, ob die Marktteilnehmer bei ihren Transaktionen weiterhin ein eher opportunistisches Risikoprofil zeigen und es die Realwirtschaft erlaubt, Immobilien in A- und B-Lagen durch Top-Deals in einem Vermietungsmarkt für Investoren attraktiv zu halten.