Prime Office – Werte und Mieten steigen trotz wachsender Leerstände

Zum einen bezieht sich JLL auf Top-Immobilien der besten Standorte mit entsprechender Vermietungssituation. Diese Immobilien werden im aktuellen Angebotsumfeld immer seltener, also wertvoller. Das gilt gerade, wenn die Leerstandsentwicklung die Risiken des Gesamtmarktes erhöht. Zudem führt Corona zu Verhaltensänderungen, die moderne, flexible Flächen begünstigen, die wiederum auch bei steigenden Leerständen knapp sind. Über die Folgen für Bestandsimmobilien außerhalb von Prime Office sollte man nachdenken. Darüber hinaus sehen wir Corona am Markt noch nicht angekommen. Darauf wies jüngst auch Ökonom Michael Voigtländer hin. Die Corona-Wirkungen seien schwächer als zunächst erwartet, würden sich aber später entfalten. Auch stelle sich die Frage, ob die Büros nicht wieder näher zu den Menschen ziehen würden. In New York etwa seien Berichten zufolge erst ein Drittel der Mitarbeiter zurück im Büro. Neubauten würden gut vermietet, dagegen stiegen in älteren Gebäuden die Leerstände. In Deutschland hat sich aus unserer Sicht die Erwartung sinkender Mieten durch steigende Leerstände in den die für Anmietungen in Top-Lagen zuständigen Fachabteilungen der Konzerne indes nicht durchgesetzt.

Trotz der guten Stimmung unter den Immobilienmarktakteuren zeigt sich aus Sicht von JLL der „Victor Prime Office“ im dritten Quartal „vergleichsweise träge“. Der Performancezuwachs von 1% falle schwächer aus als noch im Vorquartal mit +2,1%. Der neue Indikatorstand für die Top-Lagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beträgt damit Ende September 2021 229,4 Punkte. Auch JLL bestätigt die Entwicklung als Phänomen, das es so in vorangegangenen Marktzyklen noch nicht gegeben habe. Hier seien steigende Leerstandsquoten immer mit sinkenden Mieten einhergegangen. Ralf Kemper, Head of Valuation, sieht als Grund ein extrem geringes Leerstandsniveau als Ausgangslage. Qualität stünde heute im Vordergrund. Weiterer Unterschied sei, dass nach dem Platzen der New Economy-Blase im Jahr 2000 und der folgenden Wirtschaftskrise die Projektpipeline in den fünf Victor-Städten prall gefüllt gewesen sei. Zum Höhepunkt wurden allein 2002 mehr als 2,2 Mio. qm Büro, davon 360 000 qm in den 1A-Bürolagen, fertiggestellt. Bis Ende 2021 werden es nur 144 000 qm sein. Die in der Internet-Euphorie geplanten, extrem hohen Volumina hätten zu einer Kettenreaktion geführt. Schon 2003 wiesen wir darauf hin, dass der aus damaliger Sicht schon im Vergangenheitsvergleich abstrus hohe Leerstand zum Abbau des Überangebotes zwei oder drei Zyklen benötigen werde.

Der Blick auf die einzelnen Märkte zeigt die Düsseldorfer Innenstadt mit weiter sinkender Spitzenrendite um 10 Basispunkte. Der Indikator steigt um 3,3% auf 206,3 Punkte. Auf Platz zwei positioniert sich die Münchener Top-Lage mit +1,4% auf 235,4 Punkte. Hier resultiert das Wachstum aus dem sowohl im Spitzensegment als auch in der Breite steigenden Mietmarkt. Deutlich weniger Bewegung zeigen Berlin (+0,4% auf 254,8 Zähler) und Hamburg (+0,3% auf 250,6). Die Frankfurter Bankenlage stagniert bei 213,5 Punkten. Die 12 Monats-Performance bzw. Wertänderungsrendite schwächte sich leicht auf +5,2% ab (Q2 2021/Q2 2020: +5,5%). Düsseldorf setzte sich mit +9,9% an die Spitze, gefolgt von Hamburg (+7,9%) und Berlin (+5,6%). Die Jahresperformance in Frankfurt sinkt auf +2,9%. Auf dem letzten Platz landet München (+2,3%).