Privatanleger unterschätzen Risiko von Immobilien-Investments

In der aktuellen Blasendiskussion wird allerdings oft vergessen, dass insgesamt vielleicht 20% des Geschosswohnungsbaus von überdurchschnittlichen Preissteigerungen betroffen sind. Im Durchschnitt ist die Entwicklung moderat oder sogar negativ. Zudem herrschte von 1994 bis etwa 2008 im Privatbereich eine deutliche Anlageflaute.

Während des Internet-Hypes zeigten Bankberater auf, dass Aktienrenditen wöchentlich höher seien als jährliche Immobilienrenditen. Nach dem Platzen der Internet-Blase gewannen strukturierte Wetten für Privatanleger an Bedeutung. Wohnen war für Privatanleger und klassische Institutionelle, die sich in den Jahrzehnten zuvor von ihren Wohnungsbeständen getrennt hatten, viele Jahre kein Thema. Heute besitzen nach einer Untersuchung des DIW, das im Auftrag der Wertgrund eine Studie zu privaten Investments vorgelegt hat, 7 Mio. Deutsche eine Immobilie zur Kapitalanlage. Allerdings belegt die Untersuchung auch die Risiken von Wohnungsinvestments in privater Hand.

Nach DIW-Recherche haben in den vergangenen 10 Jahren Privatanleger durchschnittlich zwischen 2% und 3% Rendite pro Jahr erzielt. Etwa 68% des gesamten Bruttovermögens der Deutschen von 7,1 Billionen Euro ist in eigengenutztes (3 752 Mrd. Euro) sowie vermietetes und sonstiges Immobilienvermögen (1 082 Mrd. Euro) investiert. Das rechnerische Immobilienvermögen je Anleger beträgt 155 000 Euro. Rund 40% der Anleger haben ihre Immobilieninvestitionen mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalanteil von etwa 57% finanziert. Die Studie zeigt, dass das Risiko häufig unterschätzt wird. Fast ein Drittel der Anleger erzielt keine oder negative Renditen mit Immobilieninvestitionen. Das DIW hat ermittelt, dass 8,5% der Immobilienanlagen negative Bruttorenditen erwirtschaften. Weitere 24,6% erzielen eine Rendite von Null. Bei 20,7% der Immobilieninvestitionen lagen die Bruttorenditen pro Jahr zwischen 0% und 2%.

Das heißt, dass bei der Hälfte der Immobilieninvestitionen die Summe aus Mieten und Wertentwicklung abzüglich Kosten unter der Inflation liegt. Unter Berücksichtigung von Risiko und Aufwand einer direkten Immobilieninvestition sei diese Rendite alles andere als zufriedenstellend, interpretierten die Auftraggeber mit Blick auf die eigenen Fondsprodukte. Dennoch müsse betont werden, dass Immobilienanlagen in der Gesamtheit auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich 2% bis 3% erzielt hätten. Richtig getätigte Immobilieninvestments seien also „krisensicher und schwankungsarm“. Allerdings ist auch für PLATOW nicht nachzuvollziehen, warum die Bevölkerung in der Finanzkrise aus ihren Wohnungen ausziehen sollte.

Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen sei auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen, meint Wertgrund. Das Hausgeld werde als „Renditekiller“ größtenteils ebenso unterschätzt wie Instandhaltungsmaßnahmen, Kosten bei Mieterwechsel und Leerstandszeiten. Das DIW sieht ein hohes Klumpenrisiko. Alter, Bildung, Bundesland, Geschlecht und Haushaltstyp der Anleger haben laut Studie keinen signifikanten Einfluss auf die Mieteinnahmen. Bessere Renditen ergäben sich dagegen bei höherem Einkommen und bei Personen, die ausschließlich in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser investiert haben.

Aus PLATOW-Sicht dürfte die Studie trotz des Booms in den Metropolen im Durchschnitt noch ein eher positives Bild der Realität zeigen. Gerade im privaten Vermietungsbereich werden die Managementkosten nicht zugerechnet. Oft sind sich Anleger über den Veräußerungswert ihrer Immobilien unklar. Die Nebenkostenentwicklung geht zu Lasten der Miet-entwicklungsperspektive. Als Damoklesschwert der Wohnimmobilien-Altersvorsorge drohen sich zudem Verwaltung, Rechtsprechung und energetische Auflagen zu entpuppen.