Rekordabsturz des Victor Prime Office-Index

In allen fünf Immobilien-Hochburgen sind im vierten Quartal 2022 die Renditen gestiegen bzw. die Multiplikatoren gefallen. Die Wertänderungsrendite des Victor für 2022 ist mit -11,2% so stark wie noch nie seit der Premiere im ersten Quartal 2004 gefallen.

Dennoch bleibt das aus PLATOW-Sicht nur der erste Schritt auf Basis zurückgehaltener Transaktionen. Zwar mag es die Core-Lagen bzw. das modellhafte Prime Office weniger stark treffen als schwächere Lagen der Praxis-Portfolios, dennoch sieht PLATOW durch den mehrfach beschriebenen mathematischen Effekt einer Zinssteigerung von tiefstem Niveau aus in den kommenden Quartalen den Victor im Vergleich zum ersten Quartal 2022 in der Summe um über 20% fallen. Nach der aktuellen Titelgeschichte der „Immobilien Zeitung“ bewegen sich inzwischen auch die dort befragten Profis in Richtung einer Abschlagsspannbreite von 20 bis 30%.

Während die Einbußen im Q2 mit -2,2% und im Q3 mit -1,5% noch gemäßigt ausfielen, ging es laut JLL im Q4 mit minus 8,2% deutlich nach unten. Allerdings notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen immer noch auf dem Niveau der zweiten Jahreshälfte 2019. Damit erreicht nach PLATOW-Überschlag ein weiterer 10%-Abschlag auch erst das Niveau des 2018er-Indikators, den viele Marktteilnehmer schon als überhöht ansahen. Die Wertänderungsabschläge lagen im Vergleich der vierten Quartale 2021/22 in Berlin bei -12%, in Düsseldorf bei -9,9%, in Frankfurt bei -14,1%, in Hamburg bei -10,1% und in München bei -8,8%. Der Total Return errechnet sich dann aus der Addition der Wertänderungsrendite und der Mieteinnahmen zwischen 2,5% und 2,7%, was rechnerisch immer noch auf Top-Multiplikatoren der JLL-Bewertungen zwischen der 37- und 40-fachen Jahresnettomiete schließen lässt.

Der starke Rückgang im Schlussquartal sei nicht überraschend, kommentiert Ralf Kemper, JLL-Head of Valuation. Ausschlaggebend seien die deutlichen Anstiege der Spitzenrenditen bzw. die gesunkenen Multiplikatoren und nicht sinkende Mieten. Trotz weniger Transaktionen sprächen die beobachteten Preise sowie laufende Bieterverfahren und Verkaufsprozesse eine deutliche Sprache. Das Investitionsvolumen am Büroimmobilienmarkt lag im Q4 auf einem historisch niedrigen Quartalswert von lediglich 1,9 Mrd. Euro. Der Mittelwert der vergangenen 24 Quartale beträgt 7,1 Mrd. Euro. Im Gegensatz zum schwachen Transaktionsmarkt hätten sich die Vermietungsmärkte 2022 ausgesprochen stark präsentiert, so Kemper. Aktuell sei eine Pipeline laufender Projekten noch vorhanden, jedoch würden viele noch nicht begonnene Projekte verschoben oder aufgegeben. Das könne zu einer Verknappung führen.

Kemper fasst zusammen, dass der Rückgang des Victor durch die Renditeänderungen getrieben wurde. Die starken Vermietungsmärkte wirkten sich dämpfend aus. Indexanpassungen im Zuge der hohen Inflation hätten ebenfalls einen Teil der Wertrückgänge aufgefangen. Daher würden die Bewertungsanpassungen etwas weniger stark ausfallen, als sich das aus der isoliert betrachteten Renditeanpassung ergeben würde, so Kemper. PLATOW ist hier skeptischer. Zum einen könnten die Vermietungsmärkte durch die Langfristeffekte der Corona-Folgen und durch konjunkturelle Aspekte stärker getroffen werden als erwartet. Zum anderen könnte das zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Lagen führen, die zwar den Victor rettet, aber nicht den Markt.