Schrumpfende Städte bieten Potenzial für Wohnungsinvestoren

Beim Blick in die Vergangenheit zeigt sich, dass die Inflation regelmäßig die Miet- und Preissteigerungen im Bundesdurchschnitt hinter sich gelassen hat. Andererseits haben die Metropolen in den vergangenen Jahren so stark zugelegt, dass hier von vielen Seiten mit einer Beruhigung gerechnet wird, auch wenn die wissenschaftlichen Institute nach wie vor für die kommenden Jahre auf Grund der anhaltenden Nachfrage durch Zuwanderung von höheren Mieten und steigenden Preisen ausgehen. Insofern stellt sich für PLATOW durchaus die Frage, inwieweit ein Investment an B-Standorten aus heutiger Sicht die A-Städte zeitweise outperformen könnte.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete in 109 untersuchten Märkten lag laut Recherche von Patrizia Immobilien bei 7,80 Euro. Der Unterschied zwischen den Städten mit einer positiven bzw. einer negativen demografischen Entwicklung betrug ca. 2 Euro. In Städten mit wachsender Bevölkerung mussten 8,80 Euro bezahlt werden. In den vergangenen fünf Jahren stiegen hier die Mieten um 12,6%. In Städten mit sinkender Bevölkerung lag dagegen die Durchschnittsmiete bei 6,80 Euro, wobei Patrizia hier immer noch eine Mietsteigerung in den vergangenen fünf Jahren von 8,4% ermittelt hat. Eine positive demografische Entwicklung zieht ebenso wie ein hohes Pro-Kopf-Einkommen Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum nach sich. Neben diesen eher wenig überraschenden Ergebnissen arbeitet Patrizia jedoch auch heraus, dass in Städten mit abnehmender Bevölkerung und relativ niedrigem BIP pro Kopf signifikante Mietsteigerungen im Bereich neuer, qualitativ höherwertiger Mietwohnungen zu erwarten sind. Die fallen zwar geringer aus als in den Top-Märkten, jedoch sollten die Unterschiede laut Patrizia durch geringere Kaufpreise kompensiert werden, so dass gute Mietrenditen erzielt werden können.

Aus PLATOW-Sicht ergeben sich in B-Städten aber durchaus noch Perspektiven, die oberhalb der Patrizia-Erwartungen für das enge Segment des Neubaus liegen. Dass wir mit dieser Meinung nicht alleine stehen, wurde an dem Erfolg des LEG-Börsengangs deutlich, der die rationale Bewertung des NAV und der Perspektiven von Wohnungen in Nordrhein-Westfalen austestete. Allerdings ist zu bedenken, dass in großen Städten in Nordrhein-Westfalen immer noch anständiger, vermietbarer Wohnraum in vermietungssicheren Mehrfamilienhäusern in guter Lage für die 11-fache Jahresmiete oder auch günstiger zu kaufen ist. Die Nominalmieten sind hier in den vergangenen 20 Jahren eher gesunken und liegen bei Altbauten oft unter 5 Euro. Inzwischen ist die Mietnachfrage lebendiger geworden, jedoch ohne dass die Mieten nachgezogen haben. Viele Objekte können auf eine 97-prozentige Vermietungshistorie über Jahrzehnte zurückblicken.

Für solche Objekte gibt es zwei Investitionsentwicklungslinien. Zum einen besteht die Möglichkeit der Weitervermietung auf niedrigem Niveau, wobei durchaus Neuvermietungsperspektiven auch oberhalb von 5 Euro mittelfristig zu erwarten sind. Zum anderen bieten viele Objekte in guten Lagen die mittelfristige Chance einer Niveauanpassung an gehobene Standards. Die günstigen Zinsen bieten hier Sanierungsmöglichkeiten. Aber bereits die Weitervermietung gibt auch bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen durchaus gute laufende Cashflow-Perspektiven. Damoklesschwert dieser Wohnungen in Nordrhein-Westfalen sind natürlich die Dichtigkeitsprüfungen und etwaige Energieauflagen.