Spaniens Immobilienmarkt mit Licht und Schatten

Fairvesta unterscheidet sich vom Markt vor allem dadurch, dass alle Immobilieninvestitionen nach Angaben des Unternehmens zu 100% mit Eigenkapital der Anleger finanziert sind. Somit gäbe es auch keinerlei Abhängigkeiten von Banken. Den Spanien-Fonds von fairvesta hatten wir Ihnen im April schon einmal vorgestellt. Jetzt haben wir uns die Villen und die bisherigen Zahlen vor Ort angeschaut.

Um in Spanien Geld zu verdienen, muss man allerdings Insider sein. In der Boomphase der Euro-Einführung waren die Wohnungspreise im Durchschnitt um 8,2% p.a. gestiegen. Niedrige Zinsen, die die monatliche Belastung für Wohneigentum drastisch senkten, machten 85% der Spanier zu Wohneigentümern. Viele Spanier tätigten auch bei steigenden Preisen noch Wohninvestments vor allem in Ferienimmobilien. 2006 war nach Ansicht von Fairvesta-Vormann Otmar Knoll der Markt gesättigt, aber es wurde weitergebaut. Mit der Zinssteigerung ab 2007 gerieten viele Eigentümer unter Druck. Die Baubranche schmierte ab. Rund 80 000 Maklerbüros mit ca. 300 000 Arbeitskräften – das sind über die Hälfte der spanischen Maklerbüros – mussten schließen.

Riesige Entwicklungen liegen brach. Speziell im unteren und mittleren Segment übersteigt das Angebot bei weitem die Nachfrage. Im Luxussegment gibt es dagegen durch die Marktpsychologie und krisenbedingten Verkaufsdruck in Einzelfällen zwar gute Kaufgelegenheiten, aber eine nur geringe konjunkturelle Abhängigkeit vom Inland. Mieter und Käufer kommen aus jeweils prosperierenden Regionen. So sind die Deutschen durch die Engländer mit ihrem starken Pfund abgelöst worden, die jetzt auf der Verkäuferseite sind und z. B. im Luxussegment durch reiche Russen abgelöst werden, die Liebhaberobjekte mit hoher Bauqualität und unverbaubarem Blick schmerzfrei erwerben. Weitere Käufer kommen heute aus Benelux und Skandinavien. Auch Engel & Völkers schätzt aktuell die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen in exklusiven Lagen positiv ein. Die kräftige Nachfrage z. B. auf den Balearen von Käufern aus dem Ausland konzentriere sich hauptsächlich auf ein knappes Angebot hochwertiger Immobilien mit Preisen von 1 Mio. Euro aufwärts.

Der fairvesta-Fonds hat bislang 6 Villen im Bereich Moraira an der nördlichen Costa Blanca erworben und neuwertig saniert bzw. umgebaut. Als Hauptsaisonmieten werden im Luxusbereich mit wohl mehr als 300 qm Wohnfläche zwischen 4 000 Euro und knapp 7 000 Euro Wochenmiete erzielt. Die Topobjekte mit 500 bis 700 qm Wohnfläche erzielen Wochenmieten von 9 000 Euro bis knapp 14 000 Euro. Die Nebensaisonpreise liegen bei der Hälfte. Die Zwischensaison erzielt etwa drei Viertel. In den 18 Wochen Haupt- und Zwischensaison liegt die Auslastung sofort nach Start durch die Alleinstellung des Angebots bei 78%. Die Nebensaison hat mit 26% noch Potential. 8% des Einsatzes werden nach Kosten als Mietrendite erzielt. Ziel ist allerdings der Austausch der Immobilien mit Handelsgewinnen durch Verkauf und Reinvestition. Hier rechnet der gelernte Immobiliengutachter Knoll beim Verkauf mit Faktor 1,8 gegenüber Gestehungskosten, der durch Gutachten unterlegt ist.

Aus PLATOW-Sicht ist das ein deutliches Nischengeschäft, das vom Einkauf und der Aufwertungsvision des Projektentwicklers lebt. Allerdings ist auch für den Spanienlaien nach Besichtigung evident, dass der Einstand sehr günstig gelang, so dass es bei der vollständigen Eigenkapitalfinanzierung nur ein Frage der Höhe der Rendite ist, wann der Verkauf erfolgt und ob die aktuellen Zielwerte wirklich erreicht werden. Allerdings soll das Geschäft lt. Knoll nicht multipliziert, sondern in etwa auf heutigem Niveau gehalten werden. Die nächste Sanierungsvilla mit Potential ist bereits gekauft. Zum Jahresende wird wohl kein Anlegerkapital mehr aufgenommen. Dann ist der Apparat vor Ort ausgelastet und die Beschränkung auf günstige Gelegenheiten bleibt möglich.