Standort-Perspektiven – Gewinner und Verlierer des Strukturwandels
Die Studie untersucht, welche Einflussindikatoren sich auf Mieten und Renditen/Multiplikatoren auswirken. Tiefgreifender ökonomischer Strukturwandel und demografischer Wandel beeinflussen den Einzelhandel. Hinzu kommt die Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Situation und Konjunktur. Gleichzeitig nimmt die Bedeutung des E-Commerce zu. Der Einzelhandel fokussiert sich verstärkt auf die Innenstadt. Streulagen und Nebenzentren leiden unter einer zunehmenden Polarisierung. Die Innenstadt ist sehr stark durch Bekleidung und Schuhe geprägt. 1A-Lagen werden vermehrt durch international agierende Filialisten belegt. Die Topmieten übersteigen die Mieten der angrenzenden 1B-Lagen häufig um ein Vielfaches. In wachsenden Regionen koppeln sich die Lagen stärker voneinander ab. Dagegen geraten in strukturschwachen Regionen auch die Mieten in 1A-Lagen unter Abwärtsdruck.
Die Regressionsanalysen, welche Faktoren die Spitzenmiete beeinflussen und welche Faktoren auf die Rendite bzw. den Bruttovervielfältiger wirken, ermitteln nicht nur die klassischen Daten, sondern stellen wiederum einen Zusammenhang zwischen Miete und Rendite fest. Je höher die Miete sei, desto höher sei auch der Multiplikator. Insgesamt ermittelt das IVG-Modell 25 Standorte als eindeutig überbewertet. Schwierig sei die Situation allerdings in den überbewerteten Standorten Moers, Dortmund, Freiburg, Hannover, Mönchengladbach, Darmstadt, Kassel, Stuttgart, Chemnitz und Ingolstadt. Aber auch für Mannheim, Wuppertal, Göttingen, Potsdam, Bonn, Aachen, Bochum, Mainz und Köln seien schwächere Entwicklungen auszumachen.
Gute Perspektiven sieht die IVG vor allem in Wolfsburg, Solingen, Leverkusen, Siegen, Oberhausen, Bremen, Leipzig, Ludwigshafen, Dresden und Ulm. Abgeschwächt hätten auch Paderborn, Berlin, Essen, Frankfurt und Koblenz noch eine positive Entwicklung vor sich. Ein denkbarer Grund, der auf alle negativ betroffenen Städte zutrifft, sei die Errichtung von innerstädtischen Shopping-Centern. Diese würden offensichtlich zu Veränderungen in den 1A-Lagen führen.