Immobilien

Steuerliches Damoklesschwert über offenen Immobilienfonds

Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) weist auf einen neuen steuerlichen Attentatsversuch auf Offene Immobilienfonds durch Einschränkung der steuerlichen Transparenz und durch Einführung der „Drei-Objekt-Grenze“ für Fondsportfolien hin. Das Bundesfinanzministerium (BMF) habe den Entwurf eines Anwendungsschreibens vorgelegt, das erläutere, welche Tätigkeiten offenen Investmentvermögen künftig erlaubt sein sollen, um in den Genuss der transparenten Besteuerung für Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zu kommen, berichtet der ZIA. Bei der transparenten Besteuerung für Investmentfonds wird der Anleger im Grundsatz so besteuert, als ob er die Anlage direkt halten würde. Eine Besteuerung des Investmentfonds selbst erfolgt nicht. Das Investmentsteuergesetz (InvStG) sieht dafür in § 1 Absatz 1b strenge Anforderungen vor. Seit Verabschiedung des neuen InvStG im Dezember 2013 bestand Unsicherheit, wie die Finanzbehörde künftig dieses Erfordernis verstehen will.

31. Juli 2014

Bei dem Entwurf sei alarmierend, dass Baumaßnahmen im Bestand künftig steuerliche Nachteile mit sich bringen würden. Nach einem Mieterwechsel seien bei älteren Gewerbeimmobilien oft grundlegende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen nötig. Dies müsste nach der neuen Auslegung des BMF künftig unterbleiben. Auch beim Verkauf von Objekten will das Ministerium die aus dem allgemeinen Steuerrecht bekannte „Drei-Objekt-Grenze“ auf offene Immobilienfonds übertragen. Das passe nicht zum gesetzlichen Erfordernis, dass Immobilienfonds risikodiversifiziert in eine Vielzahl von Objekten investieren müssen. Inzwischen besteht auch immobilienwirtschaftlicher Konsens, dass buy and hold-Strategien ohne Optimierung von Lebenszyklusaspekten in großen Portfolios nicht mehr funktionieren. Nun würden sich die gesetzlichen Vorgaben fast widersprechen. Es müssten im Interesse der Anleger auch Wertsteigerungen der Objekte realisiert werden können. Diese vorgeschlagenen Änderungen seien erstaunlich, da der Gesetzgeber in die Begründung zum InvStG ausdrücklich aufgenommen habe, dass sich am bisherigen Status quo nichts ändern solle, resümiert der ZIA.