Trianon droht zum Fanal für den Frankfurter Büromarkt zu werden

„Thomas Daily“ berichtet von 150 Mio. Euro als „aktuelle Gebotslage“. Anfang der 1990er-Jahre kaufte die Deutsche Bank das 186 Meter-Hochhaus mit 45 Geschossen und vier UGs als Projekt mit 61 304 qm Büro, 4 345 qm Nebenflächen und 2 788 qm Wohnen von der BfG Bank für ca. 1,2 Mrd. D-Mark (rd. 610 Mio. Euro) als dritten Turm der Deutschen Bank. Die Bürokalkulation für Frankfurter Top-Immobilien basierte damals auf ca. 80 D-Mark (41 Euro) Miete und der 18- bis 20-fachen Jahresmiete.

2001 ging das „Trianon“ nach schwierigen Jahren im Zwischenhoch der Internet-Euphorie für wohl ebenfalls 1,2 Mrd. D-Mark an die DGZ (heute DekaBank), die zunächst brutal abschreiben musste. Im Boom 2007 konnte das Sparkassen-Zentralinstitut aber 57% für 357,4 Mio. Euro an P2 Value und den Rest an Morgan Stanley in etwa zum Einstand verkaufen. Madison kaufte dann 2012 den P2 Value-Anteil auf Basis eines neuen Immobilienwertes von 408 Mio. Euro. Dazwischen lagen jede Menge Sanierungen. 540 Mio. Euro bezahlte 2015 North Star. 2018 kauften nach umfangreichen Maßnahmen die koreanischen Investoren Igis Asset Management und Hana Financial für 670 Mio. Euro das „Trianon“. Ein Bankenkonsortium um ING finanzierte dies laut „Thomas Daily“ mit 375 Mio. Euro.

Mittlerweile befindet sich der Markt jedoch in einer neuen Phase. Zudem tritt mit der Verschärfung der Klimaproblematik die Frage in den Vordergrund, wieviel ein Objekt nach Durchführung aller Sanierungsmaßnahmen und späterer Vollvermietung wert sein wird. Davon sind für die heutige Wertermittlung Sanierungskosten, Mietausfälle, Leerstandskosten, Zwischenfinanzierungskosten, Marketing- und Maklerkosten sowie spätere Incentives in Abzug zu bringen. Die Liste dürfte in der Praxis noch weit umfangreicher werden. Überhaupt funktioniert das auch nur, wenn das Gebäude in Flächenzuschnitt und Struktur überhaupt Class A-Zukunftsanforderungen genügen kann. Allerdings sind Probleme evident. Die DekaBank zieht aus. Die Bundesbank hat brandaktuell den Mietvertrag verlängert. Wie so eine Kernsanierung gehen soll, wissen wir nicht. Strukturell dürften optimierte Effizienzmaßstäbe und Deckenhöhen vergangener Dekaden die Möglichkeiten einengen.

Wenn trotzdem alles klappt, ist das „Trianon“ in fünf Jahren voll vermietet und saniert in neuer bzw. alter Zinswelt vielleicht wieder mit 41 Euro Miete die 20-fache Jahresmiete wert – soviel wie 1992! Die Kalkulation ist in 1b-Lage aber nicht ohne Risiko – weder auf der Kosten- noch auf der Ertragsseite. Von den dann gut 600 Mio. Euro Kalkulationswert müssen laut Bewertungsspezialist Piet Kok, Head of Valuation bei BerlinHyp, auf einer BIIS-Bewertertagung 5 bis 8 Jahresmieten für Sanierung kalkuliert werden. Wenn wir bei 3 000 Euro direkte Kosten pro qm bleiben, kommen da ca. 200 Mio. Euro zzügl. Kostensteigerung allein für die Sanierung in Abzug. Die oben sonst noch aufgeführten Kosten dürften mit 3 bis 4 Jahresmieten, also nochmal mindestens 100 Mio. Euro, eher vorsichtig kalkuliert sein. Gleichzeitig bleibt das eine Hochrisiko-Spekulation in einer neuen Homeoffice- und KI-Welt. Mit viel Goodwill und Optimismus bleiben dann gut 300 Mio. Euro über, die PLATOW angesichts der Risiken und ungeklärten Probleme eher nicht bezahlen würde. In dieser Größenordnung sollen auch die Verkäufervorstellungen liegen. Davon ist die „aktuelle Gebotslage“ von 150 Mio. Euro noch meilenweit entfernt.