Unsicherheit bringt europäische Immobilienuhr aus dem Takt
Zugelegt haben die Spitzenmieten im 3. Quartal noch in Stockholm und Den Haag (jeweils 2,4%), Hamburg (2,2%) und Mailand (1,9%). In Brüssel (-3,2%), Dublin (-3%), Madrid (-1,9%) und Edinburgh (-1,8%) sind sie dagegen gesunken. 16 Index-Städte, einschließlich der vier mittel- und osteuropäischen Märkte Budapest, Moskau, Prag und Warschau, blieben unverändert. In der Summe glichen sich die Entwicklungen im Herbst-Quartal aus. Im Jahresvergleich blieb aber immer noch ein Plus von 4,4%. Richtig in der Krise ist keiner der untersuchten Märkte. Allerdings hat mit 16 Städten fast die Hälfte den Talboden noch vor sich. Auf gutem Erholungskurs mit beschleunigter Mietentwicklung befinden sich die deutschen Märkte, wobei Frankfurt den anderen hinterherläuft oder, positiv formuliert, das größte Potential vom Tiefpunkt gesehen noch vor sich hat.
Die Gesamtnachfrage nach Büroflächen zeigt sich aber noch unbeeindruckt von den neuerlichen Risiken. Mit einem europaweiten Umsatzvolumen von 2,9 Mio. qm im 3. Quartal ist für Westeuropa mit +9% ein deutlicher Zuwachs und für Mittel- und Osteuropa mit -6% ein spürbares Nachgeben der Vermietungsleistung festzustellen. Diese Entwicklungen basieren auf guten Quartalsergebnissen vor allem in Brüssel (+85% gegenüber dem Vorquartal), Hamburg (+81 %) und Paris (+45%).Ausgehend von einem Umsatzvolumen für die ersten neun Monate von insgesamt 8,4 Mio. qm (+10%), dürfte trotz erneuter Krisenangst bis zum Ende des Jahres zumindest das Niveau von 2010 erreicht werden. Die mittel- und osteuropäische Märken haben im 1. Halbjahr so gut abgeschnitten, dass trotz aktueller Beruhigung noch mit einem deutlichen Plus für das Gesamtjahr gerechnet werden kann.
Vor dem Hintergrund der Umsatz- und Absorptionsentwicklungen sowie der niedrigen Fertigstellungsvolumina hat sich die europäische Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal nicht verändert (10,2%). Westeuropa liegt bei 9,7% Leerstand. Mittel- und Osteuropa kommen auf 14,9%. Da nicht davon auszugehen ist, dass die Absorptionsrate zunimmt, ist bis zum Jahresende und auch für 2012 nicht mit einem stark veränderten Leerstandsniveau zu rechnen. Ältere Bestandsflächen werden auch weiter mit Vermarktungsproblemen zu kämpfen haben und damit die Leerstandsstatistik merklich belasten. Die Fertigstellungsvolumina von neuen Büroflächen sind mit europaweit 720 000 qm im 3. Quartal so niedrig wie seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr. Das Volumen des gesamten Dreivierteljahreszeitraums liegt mit 2,3 Mio. qm um 45% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Bis Jahresende werden ca. 3,6 Mio. qm fertiggestellt. Die Wahrscheinlichkeit nimmt zu, dass für 2012 Projekte noch gestoppt oder verschoben werden.
Die Direktinvestitionen in europäische Gewerbeimmobilien legten im 3. Quartal nach einem schwachen Vorquartal mit +13% auf 28,8 Mrd. Euro deutlich zu. Nach wie vor gelten Deutschland (+79%) und Frankreich (+26%) als besonders attraktive Zielländer. Skandinavien (+60 %) und die mittel- und osteuropäischen Märkte (+150%) zeigten vor allem auf Grund ihrer robusten Wachstumsaussichten eine starke Performance. Im gesamten Dreivierteljahreszeitraum wurde ein Transaktionsvolumen von 81,4 Mrd. Euro erreicht (+21%).
Das begrenzte Angebot an Core-Produkten, das Ausbleiben der erwarteten Verlagerung des Investoreninteresses hin zu riskanteren Assets und das hohe Preisniveau verhindern ein potentiell höheres Transaktionsniveau, obwohl die Menge der am Markt befindlichen Produkte insgesamt zugenommen habe, so JLL. Die Spitzenrenditen bzw. Multiplikatoren für Büroimmobilien sind im 3. Quartal in 15 Märkten stabil geblieben. London und Paris blieben weitgehend konstant, Frankfurt, Hamburg und München wurden leicht teurer. In Dublin und Barcelona gaben die Preise nach. Im Ergebnis hat sich die gewichtete europäische Spitzenrendite für Büroimmobilien nur minimal verändert und liegt Ende September mit 5,25% wieder auf Jahresanfangsniveau.