Unterschiedliche Dynamik auf europäischen Wohnungsmärkten

Nicht überraschend ist, dass je stärker der Preisauftrieb in den Boomjahren war, desto heftiger fiel die Preisanpassung im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise aus. Deutlich werden die Unterschiede bei einem Blick auf die von DB Research untersuchten 18 westeuropäischen Länder.

Es lassen sich grob drei Typen von Dynamik unterscheiden: In Österreich, Belgien, Schweden, Deutschland, der Schweiz, aber interessanterweise auch in Portugal war die Wirtschaftskrise kaum oder gar nicht an der Entwicklung der Hauspreise abzulesen. Deutschland ist innerhalb dieser Gruppe ein Außenseiter, da die deutschen Hauspreise bis 2006 leicht zurückgingen und erst seit 2007 wieder etwas zunahmen. Die zweite Gruppe umfasst Länder, in denen die Krise nur zu einer deutlichen Verlangsamung des Hauspreisauftriebs geführt hat oder wo die Hauspreise nach temporären Rückgängen mittlerweile wieder fast ihre Vorkrisenniveaus erreicht haben. Zu dieser Gruppe zählen u. a. Frankreich, Großbritannien, Italien und die Niederlande. Schließlich gibt es die dritte Gruppe mit Ländern, in denen die Hauspreise sehr kräftig unter Druck geraten sind und wo die Preise noch immer sinken. Hierzu zählen die Euro-Krisenländer Spanien, Griechenland und Irland.

Bei Investitionsentscheidungen stehen vorrangig lokale und objektspezifische Aspekte im Blickpunkt. Dennoch spielt lt. DB Research die nationale Sicht weiterhin eine nicht zu unterschätzende Rolle, sonst könnte es nicht so unterschiedliche Entwicklungspfade vor, während und nach der Krise geben. Für risikoaverse Investoren resultiert hieraus die Notwendigkeit zur internationalen Diversifikation. Solange es keine europaweite Harmonisierung der wohnungspolitischen Instrumente und Rahmenbedingungen gibt und die Wohnungsmarktpolitik anfällig für rasche, diskretionäre Kursänderungen bleibt, werden nach Ansicht von DB Research auch die nationalen Unterschiede bestehen bleiben. Zudem werde die Bedeutung der Angebotsseite auf die Wohnungsmärkten häufig unterschätzt. Während beispielsweise in Portugal vor der Krise der Wohnungsbestand um rund 1% pro Jahr erweitert wurde, wuchs der Wohnungsbestand in Spanien um 3% und in Irland sogar um 4% pro Jahr. Das mache sich in der Preisentwicklung bemerkbar. Last but not least sei weder der moderate Preisrückgang in einigen Ländern der Gruppe 2 noch die fehlende Preiskorrektur in den Ländern der Gruppe 1 ein Beleg dafür, dass hier weitere Abwärtsrisiken auszuschließen sind. In einigen Ländern hat sich der Preisauftrieb bereits deutlich verstärkt: In Frankreich legten die Hauspreise binnen sechs Quartalen um 12% zu, in Finnland und Norwegen sogar um über 20%. Hier sieht DB Research schon wieder Blasengefahren. Aber eine Blase erkenne man erst dann, wenn sie geplatzt sei.