US-Büromärkte – Keine Erholung in Sicht

Wie sich der Wahlsieg des demokratischen Herausforderers Joe Biden jetzt auswirkt, wird derzeit intensiv analysiert. Allerdings hatte Corona die Immobilienmärkte schon im Vorfeld der Wahl gebeutelt. Für das eigene Haus meldet CBRE deutliche Rückgänge im dritten Quartal. Große Nutzer legten weiterhin ihre Miet-Entscheidungen auf Eis. Obwohl im September wieder etwas mehr Bewegung auf dem US-Büromarkt registriert wurde, brachen die Bürovermietungsaktivitäten im dritten Quartal laut CBRE um fast 40% gegenüber dem Vorjahr ein. Das liegt im weltweiten Trend, ist aber schlechter als Deutschland mit einem Minus von rund einem Drittel.

Die US-Büromarkte verzeichneten im dritten Quartal eine negative Nettoabsorption, also einen echten Leerzug von Büroimmobilien, von rund 3,11 Mio. qm. Das ist deutlich höher als in der Finanzkrise und der stärkste Quartalsrückgang seit 2001. Mit fast 90% des Gesamtminus sind die Büromärkte in Kalifornien, Texas sowie im nordöstlichen Korridor zwischen New York und Boston besonders schwer gezeichnet. Die stärksten Nachfragerückgänge erlitten San Francisco mit -387 000 qm bzw. 3,3% aller Büroflächen, Manhattan (-958 000 qm; 2,5% Anteil) und Los Angeles (-438 000 qm; 2,2% Anteil). Die südöstlichen und mittleren westlichen Märkte wie Tampa, Minneapolis und Milwaukee zeigten sich krisenresistenter. Die Leerstandsquote kletterte landesweit um einen Prozentpunkt auf 14%, den höchsten Stand seit 2014. Dabei stiegen die Quoten in den Downtown-Lagen (+2,4%) stärker als in den Vorstädten (+1,7%).

Etwa 11,7 Mio. qm Bürofläche befanden sich in den 54 untersuchten US-Büromärkten im dritten Quartal noch im Bau. Das sind etwa 836 000 qm mehr als im Vorjahresquartal. Während die Bautätigkeit in der südöstlichen Region und der San Francisco Bay Area konstant blieb, wurde und wird verstärkt in Charlotte, San Jose und Austin gebaut, wo derzeit Flächen in einer Größenordnung von mehr als 10% des jeweiligen Büromarkts neu hinzukommen.

Trotz zunehmender Leerstände und verstärkten Neubauaktivitäten stiegen die durchschnittlichen Bruttomieten noch um fast 1% gegenüber dem Vorquartal und 3,9% im Vergleich zum Vorjahr. CBRE beobachtet jedoch, wie Vermieter schon jetzt bereit seien, den Mietern mit Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Mieterverbesserungszuschüssen entgegenzukommen. Eine negative Trendwende sei aber, wie beispielsweise jetzt schon in Manhattan und San Francisco erkennbar, in Sicht.