Immobilien

Vermietungsleistung in allen Bürometropolen gesunken

Der Büromarkt ist stets auch ein bewährter Konjunktur-Seismograph. Aktuell ist das Umfeld für Expansionsentscheidungen vor allem auch bei Finanzdienstleistern denkbar schlecht. Das spiegelt sich in den Zahlen wider.

18. Oktober 2012

Während der Rückgang auf den deutschen gewerblichen Investitionsmärkten noch mit der knappen Verfügbarkeit von Core-Objekten zu erklären ist, dürfte der Blick auf die Nutzernachfrage wohl eher ernüchternd ausfallen. Der deutsche Büroflächenmarkt musste im dritten Quartal zweistellige Umsatzrückgänge verkraften. Mit einem Umsatzrückgang zwischen 12,7% in der Recherche von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und 14,4% bei Jones Lang LaSalle (JLL) fällt das Minus deutlich aus.

Das nun vorgelegte Zahlenwerk der beiden größten Vermieter BNPPRE und JLL spiegelt die Stimmung in den Metropolen. Das ergänzende Zahlenwerk der B-Standorte, das DIP ermittelt, wird in Kürze erwartet und das Stimmungsbild ergänzen. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen an den sieben deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und München laut JLL-Zahlenwerk 2,14 Mio. qm Flächen umgesetzt. BNPPRE registrierte ohne die 157 000 qm aus Stuttgart knapp 2 Mio. qm und ist damit deckungsgleich.

Den größten Umsatz meldet München mit 539 200 qm (JLL), gefolgt von Berlin mit 400 300 qm und Frankfurt mit 316 600 qm (JLL). Ausnahmslos alle Städte weisen negative Wachstumszahlen aus. Spitzenreiter der Negativliste ist dabei Köln mit -23,5% (JLL). Die Domstadt verzeichnet nur noch einen Umsatz von 192 900 qm. Auch in Hamburg (-22,5%), Stuttgart (-21,8%) und Düsseldorf (-21,8%) sind die Umsätze sehr deutlich zurückgegangen. München (-12,9%), Frankfurt (-6,4%) und Berlin (-0,5%) zeigen da noch eher moderate Rückgänge. In Berlin haben einige große Vermietungsdeals eines Nutzers im dritten Quartal mit zusammen rund 66 000 qm dafür gesorgt, dass die Flächenumsätze nahezu das Vorjahresergebnis halten konnten. Auf dem Frankfurter Büromarkt war keine nennenswerte Anmietung einer Bank oder eines Finanzdienstleisters zu beobachten. Das stimmt nachdenklich.

Knapp 8 Mio. qm Fläche stehen derzeit in den Big 7 leer. Insgesamt lieg die Leerstandsquote bei ca. 9%. Die Nettoabsorption ist in allen Städten positiv, wird aber im laufenden Jahr nicht das Niveau aus 2011 erreichen können. Der 5-Jahresschnitt von 760 000 qm wird aber übertroffen. Gründe sind die geringe Neubauaktivität und das niedrige Fertigstellungsvolumen. Der frei verfügbare Anteil des Fertigstellungsvolumens liegt bei nur noch ca. 25%. Auch die Fertigstellungen in 2013 sind bereits zu 62% vermietet.

Im Jahresvergleich steigen die Spitzenmieten in allen Metropolen. In München (33 Euro) ist immer noch Bewegung, während sonst Ruhe eingekehrt ist. An der Spitze liegt weiterhin Frankfurt mit 36 Euro (BNPPRE) bzw. 33 Euro (JLL). Das knappe Spitzensegment (Class A, Erstbezug) ist nach wie vor gefragt. Allerdings liegt der Anteil des Spitzensegments am Gesamtmarkt auch im unteren einstelligen Bereich.

Für das Gesamtjahr rechnen die Researcher mit deutlich niedrigeren Umsätzen als 2011. Der langjährige Durchschnitt werde jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit klar überboten, erwartet BNPPRE. JLL geht von 3 Mio. qm Umsatz aus (-16%). Der Druck auf die Top-Flächen bleibt hoch. Das lässt die Spitzenmieten leicht steigen und bremst die Rückgänge. Der Fokus der Mieter liegt nach wie vor auf Qualität. Damit steigt nach Angaben von JLL der Druck auf die Eigentümer, zusammenhängende Flächen anbieten zu können.