Victor-Index hat Reiseflughöhe erreicht

Das erste Quartal war aber noch plangemäß angelaufen. Lange verhandelte Deals werden noch heute abgearbeitet. Entsprechend harsch muss der Corona-Einbruch im März ausgefallen sei. Im 12-Monatsvergleich fällt er aber noch nicht auf. Hier ist das Ergebnis mit einem Total Return der Prime Office-Spitzenobjekte von 11,7%, bestehend aus 3% Cashflow und 8,7% Wertänderungsrendite, nach wie vor zweistellig. Anfang des Jahres seien sich die meisten Marktteilnehmer einig gewesen, dass die Spitze der Preisentwicklung noch nicht erreicht sei.

Nur einige Wochen später zeigt der Victor-Index ein sehr gemischtes Marktsentiment, beschreibt Ralf Kemper, Head of Valuation bei JLL, die Situation. Mittlerweile seien aber in Deutschland bereits wieder ermutigende Impulse aus laufenden Bieterverfahren zu erkennen. Vor dem Hintergrund noch nicht eindeutiger Entwicklungen seien die Spitzenrenditen, Marktmieten-Entwicklungen und Leerstände im ersten Quartal letztlich überwiegend unverändert geblieben.

Das vergleichsweise schwache Abschneiden in den ersten drei Monaten hat auch einen Effekt auf die Wertänderungsrendite der Top-Standorte von +8,7% (Q3 2019: +8,9%). Die Spitzenlagen in München (+14,1%) und Berlin (+12,7%) können dabei nach wie vor die höchsten Zuwachsraten verzeichnen. Durchaus gute Performancewerte weisen die Spitzenlagen in Hamburg (+7,0%) und Frankfurt (+6,6%) auf. Düsseldorfs Bankenlage hat hingegen bereits mehrere schwache Quartale hinter sich und erreicht lediglich ein jährliches Wachstum von +2,8%. Bei der Stabilität signalisierenden Analyse sei aber zu berücksichtigen, dass der Stichtag 31.3. weder mit einem Marktumfeld der alten Normalität noch mit einer schon greifbar neuen Normalität zu tun hatte, relativiert Kemper. Das volle Ausmaß einer Rezession mit Abkühlung auch des Immobilienmarkts sei derzeit noch nicht absehbar.

Hinzu kommt aus PLATOW-Sicht das noch nicht gefundene Gleichgewicht zwischen Anlagedruck im jetzt wohl auf eine Dekade festgeschriebenen Negativzinsumfeld und der Immobilienmathematik, die auf immer weiter steigende Mieten und Multiplikatoren setzen muss. Die Konsequenzen der Konjunkturverwerfungen und etwaigen Verhaltensänderungen sind noch nicht eingepreist. Jedoch scheint das derzeitige Investmentumfeld heute riskanter als vor drei Monaten. Auch der Pfandbriefbanken-Immobilienindex „pbbIX“ für die sieben größten deutschen Büromärkte, den pbb in Zusammenarbeit mit vdp Research ermittelt, ist im ersten Quartal auf das niedrigste Niveau seit dem Schlussquartal 2012 gesunken, nachdem er im Vorquartal noch leicht gestiegen war. Die Büromarkt-Konjunktur im ersten Vierteljahr bewegt sich durch den guten Jahresstart in allen Segmenten aber noch im Wachstumsbereich.

Für das zweite Quartal wird ein höheres Minus erwartet. Die Büromärkte würden der wirtschaftlichen Entwicklung nachlaufen. Da der wirtschaftliche Einbruch nicht originär der Wirtschaft zugeschrieben werden müsse, sondern eine Folge der besonderen Umstände der Corona-Krise sei, könnte mit Überwindung der Pandemie eine rasche Erholung möglich sein, erwartet pbb.