Immobilien

Wert der Flächenteilbarkeit von Büros wird unterschätzt

Eine alte Immobilienweisheit aus den frühen 90ern besagt, dass das ideale Bürogebäude aus einer Zusammenstellung von 400 qm großen Rechtecken mit je zwei Zugängen besteht. Diese Regel ist aber spätestens mit dem Boom in den neuen Bundesländern in Vergessenheit geraten.

30. August 2012

Nach wie vor werden immer noch Immobilien mit zu großen Mindestflächen spekulativ gebaut. Colliers hat die Bedeutung der Flächenteilbarkeit und der Flexibilität untersucht.

Knapp zwei Drittel der analysierten Mietverträge wurden in Bestandsgebäuden abgeschlossen. 50% aller Mietvertragsabschlüsse lagen unter 344 qm. 84% aller Mietverträge lagen unter 1 000 qm. Dagegen wurden nur 2% aller Mietverträge im Segment über 5 000 qm registriert. Die Unterscheidung zwischen Bestands- und Neubauflächen zeigt, dass Anmietungen in Bestandsimmobilien deutlich kleinflächiger erfolgen als in Projekten bzw. Neubauten. Das beschreibt auf der einen Seite das Interesse großer Mieter an Neubauflächen und auf der anderen Seite das übliche Vorgehen, Projekte und Neubauten vor allem in der Anfangsphase für die Vermietung an größere Mieter vorzuhalten. Bei Projektentwicklungen sind große Ankermieter regelmäßig erforderlich, um einen für die Finanzierung notwendigen Vorvermietungsstand zu erreichen. Entsprechend lag der Anteil der Flächen über 5 000 qm bei Neubauten bei 5% und in Bestandsgebäuden lediglich bei 1%. Das macht die Notwendigkeit deutlich, bereits bei Neubauten über die Nachvermietungsmöglichkeit und die Flächenteilbarkeit nachzudenken. Speziell bei Single-Tenant-Immobilien geschlossener Immobilienfonds moniert PLATOW regelmäßig die Schwierigkeit einer adäquaten Nachnutzung.

Die oft aufgezeigte, aber in Anlegerprospekten selten wiederzufindende Wertminderung der Immobilie bei der Nachvermietung wird auch bei der Analyse der Mieten deutlich. Während bei Bestandsimmobilien 50% aller Mietverträge unter 13,50 Euro landeten bzw. 75% bis zu 17,39 Euro erzielten, lagen diese Grenzwerte bei Neubauimmobilien bei 16,47 Euro bzw. 20,72 Euro. Damit liegen die Bestandsmieten knapp 20% bzw. 16% unter den Neubaumieten. Die geringere Preisdifferenzierung im Hochpreis-Segment überrascht allerdings, da gerade die Toplagen in der Neuvermietung Spitzenmieten erzielen, während gebrauchte Immobilien auch in guten Lagen recht gut verfügbar sind. Wahrscheinlich liegt das an der meist hochwertigen Sanierung in Neubauqualität von Bestandsimmobilien in Toplagen. Damit würde für unsanierte Standardimmobilien die Situation noch schlechter.