Wird die AIFM-Regulierungssuppe auch heiß gegessen?

Die Neuauflage offener Immobilienfonds und Spezialfonds soll verboten werden. Dazu dürfte das letzte Wort allerdings noch nicht gesprochen sein. Der geschlossene Fonds dagegen bekommt auf der einen Seite den Ritterschlag als Ersatzinstrument für institutionelle Investments, aber zugleich auch Fesseln angelegt, die die Existenz der Publikumsfonds, für die der geschlossene Fonds in Umsatz und Historie eigentlich steht, gefährden könnten. Zuletzt stand die Öffentlichkeitswirkung der geschlossenen Publikumsfonds aber unter keinem guten Stern. Die Entwicklung der underlying assets spielte bei Immobilien, Wind und Schiffen oft einfach nicht mit. Das findet in der Wahrnehmung der Politik ihren Niederschlag.

Noch ist die Branche recht gefasst. Gesetzentwürfe mit weitreichenden Konsequenzen sind schließlich oft kaum mehr als ein politisches Diskussionspapier. Außerdem hat die Branche ohnehin schon heute massive Probleme und damit woanders dringenderen Handlungsbedarf als beim AIFM-Schnee von morgen. „Dramatische“ Gesetzeseinschnitte und Steueränderungen gab es schon mehrere. Die Branche hat immer überlebt. Der Anlagebedarf in Immobilien ist gerade heute im Zeichen der Schuldenkrise unstrittig. Deutschland ist in Euroland der sichere Hafen. Auf Niedrigstzins-Level haben Bonds als Anlagealternative nur die Erfolgs-Bandbreite zwischen schleichender Enteignung, wenn die Zinsen niedrig bleiben, und forcierter Enteignung, wenn Inflation und Zinsen steigen und dann die Kurse purzeln. Auch in den Immobilienmärkten ist positive Bewegung. Wohnen legt zu wie zuletzt in den 80ern. Auch Gewerbe kommt. In diese positive Gemengelage schlägt der Gesetzentwurf zur AIFM ein wie ein Meteor.

Bei der Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde in der vergangenen Woche war laut Rainer Zitelmann das Entsetzen für viele Marktteilnehmer groß, als sie erkannten, dass diesmal für die geschlossenen Publikumsfonds die Suppe wohl so heiß gegessen werden soll, wie sie gekocht wurde. Zitelmann fasst nach der Veranstaltung die Ergebnisse zusammen. Es werde wohl sicher keine Ausnahmen für kleinere Initiatoren geben. Auch Private Placements seien von der Regelung nicht ausgenommen. Jedes Einwerben von Eigenkapital für KGs unterliege der AIFM. Die Pflichten für Kapitalverwaltungsgesellschaften seien so umfassend, dass sie von kleineren Initiatoren in der Regel nicht erfüllt werden können. Überraschend und auch für PLATOW neu kam die Interpretation des Bundesfinanzministeriums zur 30%-Obergrenze für Fremdkapital hinzu. Sie beziehe sich nicht nur auf den Zeitpunkt der Auflage des Fonds, sondern auf die gesamte Fondslaufzeit. Sinke der Eigenkapital-Anteil in dieser Zeit durch Abwertungen der Immobilie, z.B. durch sich verringernde Mietlaufzeiten, werde die BaFin einschreiten. Schließlich ist jeder Fonds mindestens einmal im Jahr durch externe Gutachter neu zu bewerten. Auf die Probleme einer marktgerechten Bewertung von heutzutage unverkäuflichen Single Tenant-Büros mit fünf oder weniger Jahren Restlaufzeit haben wir schon oft hingewiesen.

Die Gestaltung von Fonds im Ausland sei auch nicht möglich, da Produkte aus Ländern, in denen die AIFM weniger strikt angewendet werde, in Deutschland nicht vertrieben werden dürften. Mangels sinnvoller Übergangsregelungen könnte ab dem nächsten Frühjahr das Fondsgeschäft so lange lahmgelegt werden, bis die Initiatoren ihren Antrag auf Genehmigung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft durch hätten. Danach hätte die BaFin für die Gestattung der dann neuen Fonds auch noch doppelt so viel Zeit wie bislang. Im Ergebnis habe der neue Typus des geschlossenen Fonds mit dem alten nur noch wenig zu tun, meint Zitelmann. Unklare Regelungen zur Risikostreuung und die extrem problematische Aufnahme von Fremdkapital durch die fortwährenden Bewertungsrisiken in Bezug auf die FK-Quote führten zu Unsicherheit. Konkrete Handlungsvorgaben der BaFin gebe es zudem nicht. Viele Initiatoren würden sich mit alternativen Produkthüllen befassen. Lebensversicherungshüllen könnten beliebig Fremdkapital aufnehmen und unterlägen nicht der AIFM. Das gelte auch für Genussscheine und Asset-Bonds.

PLATOW-Fazit: Das ergibt dann auch schon einen dicken Fragenkatalog an den Vertreter der BaFin auf dem PLATOW FORUM am 26.9. in Frankfurt. Für PLATOW sieht es im Moment eher danach aus, als würde der übersteigerte Anlegerschutz zum Eigentor, denn der geschlossene Fonds ist das am besten prospektierte Kapitalanlage-Produkt überhaupt und ist zudem über die Rechtsprechung eng geregelt. Das Ausweichen auf andere Mäntel dürfte den Anlegerschutz eher aushöhlen.