Wird LEG Immobilien zu einer „Heuschrecken“-Erfolgstory?

Anders als andere „Heuschrecken“-Portfolios, die mit Wohnungsverwahrlosung oder möglicherweise nicht eingehaltenen Zusagen der Sozialcharta meist in der Regionalpresse Schlagzeilen machten, hat die in NRW verwurzelte und 1970 als Landesentwicklungsgesellschaft gegründete heutige LEG Immobilien auch immobilienwirtschaftlich schlagzeilenfreie und anständige Arbeit geleistet. Die Verhandlungen zur Anschlussfinanzierung waren wohl nicht einfach, aber erfolgreich.

So ist jetzt wohl im positiven Börsenumfeld für Wohnungsimmobiliengesellschaften die Zeit gekommen, um Kasse zu machen. Als letzten Mega-Wohnungsdeal vor der Finanzkrise hatten Saturea, deren Gesellschafter indirekt Whitehall Private Equity Fonds sowie andere von Goldman Sachs verwaltete Fonds sind, und Perry Luxco (11%) Mitte 2008 die LEG NRW vom Land NRW erworben. Das setzte die damalige Reihe großer Wohnungsportfoliokäufe internationaler Investoren fort. 2004 hatte Fortress für 3,7 Mrd. Euro die Gagfah erworben. Cerberus und Goldman Sachs kauften ebenfalls 2004 als Early Mover die Berliner GSW, die in den vergangenen zwölf Monaten eine Börsen-Erfolgsstory hinlegte. 2005 hatte die Deutsche Annington für 7 Mrd. Euro die Viterra von E.ON übernommen. 2006 war die Woba Dresden von Fortress für 1,7 Mrd. Euro gekauft worden.

Am 1.2. soll die Aktie der inzwischen umgewandelten LEG Immobilien erstmals an der Börse gehandelt werden. Die LEG-Gruppe ist mit rund 91 000 Wohneinheiten überwiegend in Nordrhein-Westfalen eine der größten Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland. Für die Mieter der LEG würden sich keine Änderungen ergeben. Die bestehende Sozialcharta bleibe vollumfänglich gültig und verbindlich. Seit 2008 sei stets mehr in den Bestand investiert worden als es die vereinbarte Sozialcharta vorschreibe. Der geplante Börsengang erweitere den Handlungsspielraum der LEG durch einen eigenständigen Zugang zum Kapitalmarkt, begründet CEO Thomas Hegel den geplanten Börsengang. Weiteres Wachstum werde durch den Zukauf von Wohnungsportfolien im NRW-Kernmarkt angestrebt.

Mit dem aktuellen Wohnungsboom hat Goldman Sachs die damals durchaus skeptischen Analysten eines Besseren belehrt. PLATOW zeigte bereits im Juni 2008 auf, wie aus dem Deal ein Schnäppchen werden könnte, obwohl ein „Zins-Funkenschlag von weniger als 0,01%“ den Gewinn auffressen würde. Die Management-Aufgabe wurde gelöst. Die Mieten spielten mit. Während in manchen Metropolen eine Verflachung der Entwicklung zu vermuten ist, haben NRW-Mieten mangels Dynamik in jüngerer Vergangenheit vielleicht wieder Potenzial. Eine Reihe negativer Trends wurden gestoppt. 2008 wurden 787,1 Euro Kaufpreis real bezahlt. Bei 2,6 Mrd. Euro Schulden errechnete sich ein Unternehmenswert von ca. 3,4 Mrd. Euro. Bis zu 1,4 Mrd. Euro soll der Verkauf von bis zu 57,5% den Eignern bringen. Mit zwischenzeitlichen Dividenden, die laut „Welt“ bei schätzungsweise 350 Mio. Euro liegen sollen, könnte das zum Milliardengeschäft werden.