Immobilien

Wohn- und Geschäftshäuser werden knapp

Wohn- und Geschäftshäuser werden für Investoren zur Mangelware. Bei den gesuchten Standorten stellt sich immer mehr die Frage der Rechenbarkeit. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt ebenso das Angebot wie die Nachfrage nach Kapitalanlagemöglichkeiten. Aber bedenken Sie bitte: Bloß weil sich einzelne Investitionen eventuell nicht rechnen werden, wenn die Mietsteigerungs- und Niedrigzinserwartungen nicht aufgehen, deutet ein echter Nachfrageüberhang gerade nicht auf eine Blase.

24. April 2014

Die fehlende flächendeckende Blasengefahr zeigt auch die regionale Differenzierung der Investoren. Engel & Völkers Commercial (E&V) hat den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser an 46 Standorten untersucht, die mit 11,5 Mrd. Euro rund 60% des deutschlandweiten Geschäfts ausmachen. Gegenwärtig liegen die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in den guten Lagen der zehn größten Städte Deutschlands durchschnittlich beim 18,5-fachen der Jahresnettokaltmieten, berichtet Research-Leiter Carsten Rieckhoff. Insgesamt ist das Kaufpreisniveau in den guten Lagen im Vergleich zum Vorjahr um einen halben Faktor gestiegen.

Während in München im Mittelwert für gute Lagen mehr als die 25-fache Jahresmiete gezahlt wird und Hamburg, Berlin und Frankfurt noch zwischen Faktor 20,8 und 20 liegen, lässt sich in Leverkusen, Lüdenscheid, Wuppertal und Emden lediglich ein Mietpreismultiplikator zwischen 10,8 und 10,5 erzielen. Das könnte aus PLATOW-Sicht übrigens ein Grund sein, über Wuppertal nachzudenken, wie dies im Moment russische Investoren verstärkt tun. Der Bevölkerungsrückgang ist gestoppt. Die Entschuldung der Stadt schreitet voran. Mietwohnungen werden knapper. Die Mieten sind durchs Tal. Langjährige Leerstände werden unvermietbar. Anlageobjekte werden auch knapper, sind aber verfügbar. Geleveragte, zweistellige Mietrenditen decken Risiken und den Nachinvestitionsbedarf. Mehr dazu im PLATOW Special Immobilien.

Trotz Zunahme des Volumens ist die Anzahl der gehandelten Objekte um 598 (-5,6%) gesunken. Die Transaktionsdaten, die nur für 2012 verfügbar sind, bergen Überraschungen, vergleicht man sie mit Miete und Faktoren als Attraktivitätsmerkmale. Berlin liegt im Ranking der Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern mit 1 502 gehandelten Objekten an der Spitze. Mit Blick auf die Bevölkerungszahl der Bundeshauptstadt ist das kein Wunder. Auch Köln (Platz 3; 697 Transaktionen), Essen (Platz 4; 437), Frankfurt (Platz 5, 422) sind noch im Erwartungsrahmen, liegen aber vor Hamburg (Platz 7; 404), Düsseldorf (Platz 10, 383), München (Platz 19; nur 171 Transaktionen) und Stuttgart bzw. Wiesbaden (Platz 20 mit je 160 Transaktionen).

Überraschend ist das gute Abschneiden der klassischen Kellerkinder des Attraktivitätsrankings wie Leipzig auf Platz 2 mit 707 Transaktionen, Wuppertal (Platz 6; 409 Transaktionen), Duisburg (8; 390), Krefeld (13; 313), Dortmund (15; 281) und sogar Bielefeld (18; 173) noch vor den Süd-Metropolen. Hier locken hohe Renditen, Mietentwicklungsperspektiven und Vermietungssicherheit in anständigen Lagen mehr Investoren an, als dies nach der üblichen Blasen- und Metropolenberichterstattung zu erwarten gewesen wäre. Insbesondere Core-Objekte sind in den Metropolstädten nur noch schwer zu finden, weshalb Investoren auf mittlere Lagen und auf Objekte mit Entwicklungsbedarf sowie auf mittlere Großstädte ausweichen, resümiert E&V.

Neben Faktor und Miete steht der eigentliche Preis in Euro pro Quadratmeter im Zentrum der Entscheidungsfindung bei Investoren. In München müssen im Mittel 4 600 Euro gezahlt werden. In Berlin (Platz 9) kostet der Quadratmeter dagegen mit 2 050 Euro weit weniger als die Hälfte. Frankfurt liegt mit 2 600 Euro auf Rang 3, Friedrichshafen und Hamburg teilen sich mit 2 500 Euro den vierten Rang. Auf den vorderen Plätzen finden sich nach München mit Konstanz, Friedrichshafen, Rosenheim, Regensburg und Stuttgart insgesamt sechs süddeutsche Städte.

Mittlerweile betrifft die positive Entwicklung nicht mehr nur die Premium-Lagen. Der Druck auf die Mieten ist insbesondere auch in den mittleren und teilweise auch in einfachen Lagen gestiegen. In München wird in guten Lagen im Mittel eine Kaltmiete von 16 Euro aufgerufen. Zum letztplatzierten Mönchengladbach besteht dabei ein Unterschied von knapp 10 Euro. Unter 7 Euro für mittlere Lagen sind in Halle, Braunschweig, Krefeld, Leipzig, Wuppertal und Mönchengladbach zu erzielen. Insgesamt sind die mittelfristigen Perspektiven für weitere Mietsteigerungen günstig, erwartet E&V.