Wohnimmobilien – DB Research sieht keine Blasenbildung

In positiver Hinsicht unterscheidet sich aus PLATOW-Sicht die Immobilie von Gold durch eine laufende Rendite in Form von Mieteinnahmen oder kalkulatorischer Mietersparnis bei Eigennutzung. In negativer Hinsicht unterliegt die Immobilie einer technischen Alterung und der Notwendigkeit zu laufender Instandhaltung. Bei Class-A-Gewerbeimmobilien hat sich der Lebenszyklus durch gestiegenes Anspruchsdenken inzwischen soweit verkürzt, dass der Begriff durchaus irreführend ist. Bei nachhaltigen neuen Wohnimmobilien oder guter Altbausubstanz kann dagegen auch heute noch von einer langen Lebensdauer ausgegangen werden. Allerdings hat in den vergangenen 20 Jahren von 1992 bis 2011 die Preisentwicklung nicht in einem einzigen Immobiliensegment im bundesweiten Index nach den Zahlen von BulwienGesa, die auch die Bundesbank verwendet, die Inflation auch nur ausgeglichen. So liegt der Verbraucherpreis-Inflationsindex Ende 2011 bei knapp 140 Punkten bezogen auf eine Basis 1992 mit 100, während die Wohnindizes von Miete und Kauf trotz kräftigem Schub der letzten Jahre zwischen 115 und 126 liegen und die Büromiete City von 49 Städten auf etwa 86 Indexpunkte kommt. Auch der „Boom“-Einzelhandel bringt es nur in 1a-Lagen auf 115.

Zurück zum „Betongold“ der DB Research: Aktuell befinden sich die Wohnimmobilien in einer positiven Phase. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist 2011 spürbar gestiegen. Laut DB Research stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr um 2,5%. Eigentumswohnungen legten sogar um 4% zu. Damit liegt die Preisentwicklung bei deutschen Wohnimmobilien über der Inflationsrate, die 2011 bei 2,3% lag. DB Research trug in einem aktuellen Kommentar die Argumente zusammen, die Anleger derzeit zu Investments in deutsche Wohnimmobilien treiben.

Neben den Unsicherheiten auf den Finanzmärkten sprechen für Wohninvestments derzeit die positiven Impulse vom Arbeitsmarkt. Niedrige Arbeitslosenquote und hohe Beschäftigtenzahl verbessern gleichzeitig die Kreditwürdigkeit deutscher Haushalte und erhöhen deren Investitionsbereitschaft. Auch der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person spreche für Wohninvestments. Die Zahl der kleinen Haushalte steigt stetig und damit auch der nachgefragte Wohnraum pro Person. Die Deutschen verfügen über einen vergleichsweise geringen Verschuldungsgrad. In der vergangenen Dekade sank der Verschuldungsgrad sogar noch einmal gegen den internationalen Trend der meisten Industrieländer. Hinzu kommt, dass die Hauspreise im internationalen Vergleich attraktiv sind und die Bauqualität in Deutschland gegenüber anderen Ländern oft punkten kann. Zwar sind die nominellen Preise für Wohnimmobilien zwischen 1999 und 2005 um rd. 8% gefallen, jedoch konnten die Preisanstiege der vergangenen beiden Jahre den Investoren ihr nominelles Kapital erhalten. Das führt zu psychologischen Effekten, die Investoren auf weitere Preisanstiege hoffen lassen. Ein weiterer Faktor ist die zunehmende Sachwertorientierung, die auch bei Sparern gefragt sei. Nicht zuletzt begünstige das niedrige Zinsniveau, das auf unabsehbare Zeit wohl so bleiben werde, Wohninvestments. Aus PLATOW-Sicht kommen noch die Remanenzeffekte hinzu, die die Statistik tunen, sowie die Elastizitätseffekte bei fallenden Preisen oder steigenden Einkommen bzw. Vermögen, die bei Wohnimmobilien im Gegensatz zu der eher unelastischen Büronachfrage von besonderer Bedeutung sind.

Eine Überhitzungsgefahr bei Wohnimmobilien sehen die Researcher der Deutschen Bank jedoch nicht. Der deutsche Immobilienmarkt sei stark reguliert und der langfristige demographische Effekt werde negative Auswirkungen auf die Wohnimmobilienpreise haben, da die Zahl der Haushalte in Deutschland und die Nachfrage nach Wohnraum sinken werde. DB Research geht davon aus, dass die Wohnimmobilienpreise bis 2015 mit moderaten Wachstumsraten zwischen 2 und 3% zunehmen werden. Aus unserer Sicht sind die positiven Grundsatzeffekte, die natürlich um konjunkturelle Zyklen bereinigt werden müssen, auch über diesen Zeitraum wirksam.