Wohnungshandelsfonds nutzt Marktchancen

In der Boomphase gelang der Verkauf der ZBI Fonds 1 und 2 sowie 50% des ZBI Fonds 3 mit Anlageergebnissen je nach Beteiligungsart zwischen 11,9 und 16,7% p. a. Diese zyklisch begünstigten Ergebnisse sind natürlich nicht beliebig hochzurechnen. Die ZBI-Fonds sind im Investitionsverlauf als investorenbestimmte Pools konzipiert. Die Anleger müssen direkt oder über den Beirat jeder Investition zustimmen. Der ZBI 6 setzt sich das Ziel, Wohnimmobilien meist aus Sondersituationen zu einem Einkaufsfaktor von 11,5 zu erwerben. Die Immobilienbewirtschaftung wird durch ZBI selbst durchgeführt. Die Geschäftsleitung ist verpflichtet, alle Angebote, die ihr bekannt werden und die den Einkaufskriterien entsprechen, den Professional Fonds anzubieten. Die Investitonsquote bezogen auf den Gesamtaufwand inkl. Agio bei Gewährung des geplanten Fremdkapitalvolumens beträgt lt. G.U.B. 87,5%. Erst wenn der Anleger eine Verzinsung von 7,5% p. a. erhalten hat und die Rückzahlung des investierten Kapitals der Investoren inkl. Agio gesichert ist, greift die hälftige Beteiligung der ZBI an Veräußerungsgewinnen. Die Mindestbeteiligung liegt bei 25 000 Euro zzgl. Agio. Die Einzahlungstermine sind 20% zzgl. 5% Agio kurzfristig nach Beitritt sowie 80% bei Anforderung innerhalb von zehn Tagen. Die Fondslaufzeit ist unbefristet. Die steuerliche Einkommensart sind Einkünfte aus Gewerbebetrieben. Die prognostizierten Auszahlungen steigen von 4 auf 7% ab 2018. Das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft beträgt planmäßig 40 Mio. Euro.

In den vergangenen Jahren konnte die ZBI vom Boom des Geschäfts mit Wohnungsportfolien profitieren. Als Profi mit langjähriger Erfahrung in diesem Segment sollte es der ZBI gelingen, auch in künftigen Zyklen gute Geschäfte zu machen. Die gestaffelte Einzahlung 20/80 ist gut gemeint und verlagert, wie auch alternativ bei Private Equity üblich, die niedrig verzinste Phase der Kapitalbereitstellung auf den Anleger und verbessert damit den Anlageerfolg durch just-in-time-Zahlung. Der Investor ist dafür sicher, dass sein Geld sofort für vorgestellte und beschlossene Investitionsmaßnahmen verwendet wird. Andererseits dürfte die gestaffelte Einzahlung ein Vertriebshemmnis darstellen. Vorteilhaft für die Investoren ist der Umgang mit dem 5%-igen Agio. Es verschwindet wie bei sehr vielen Fondsmodellberechnungen nicht, sondern wird bei der Gewinnzuweisung dem Kommanditkapital gleichgestellt und bei Auflösung der Fondsgesellschaft zurückerstattet. Trotz der Einflussmöglichkeit der Investoren auf die späteren Investments vertraut der klassische Publikumsanleger auf das Know-how und die Einkaufsmöglichkeit des Unternehmens. Die opportunistische Herangehensweise an Einkauf und Verkauf lassen in Verbindung mit einem hohen Fremdkapitalanteil von über 60% auf ein breites Chance-/Risikoraster schließen. Sofern es gelingt, adäquate Immobilien nach den Vorgaben zu erwerben, sind die Risiken jedoch durch eine Cashflow-Sicherheit der Bestände auch in möglicherweise schwierigen zyklischen Zeiten beherrschbar. Durch die Mindestzeichnungssumme von 25 000 Euro wird eine gehobene Anlegerschicht angesprochen. In Verbindung mit Effekten, die aus der gewerblichen Konstruktion zu ziehen sind, ist vor diesem Hintergrund der Fonds zur Beimischung einer gehobenen Anlegerklientel geeignet.