Immobilien

Wohnungstransaktionen – Phase der Mega-Deals geht zu Ende

Derzeit ergebe sich an den deutschen Wohnungsmärkten auf Grund vieler Bestandsverkäufe eine neue Marktkonstellation, so Catella Research in einer aktuellen Untersuchung. Die Phase der Mega-Deals werde nun von zahlreichen kleinteiligeren Transaktionen abgelöst.

30. Oktober 2014

So ist die Zahl der gehandelten Bestandswohnungsportfolien in den ersten drei Quartalen 2014 leicht auf 62 gestiegen nach 58 im Vorjahr, der Wandel zur Größenklasse „50 bis 150 Wohneinheiten“ hat indes deutlich zugenommen. Nach 17 Transaktionen im Vorjahr in dieser Größenklasse, wurden in den ersten neun Monaten 2014 bereits 26 Deals gezählt.

Damit erfährt die Investitionsgrößenklasse „5 Mio. bis 20 Mio. Euro“ aktuell eine besondere Aufwertung am Markt. Doch gerade dieses bisher kaum erforschte Marktsegment ist durch eine hohe Dunkelziffer an erfolgten, aber nicht kommunizierten Transaktionen geprägt. „Die beteiligten Parteien sollten sich bewusst machen, dass in dieser Nichtkommunikation der „weiße“ Kapitalmarkt grundsätzlich ein Risiko sieht, welches letztlich sich bei Bieterprozessen in der Wertindikation am Markt widerspiegelt“, so Catella-Chefresearcher Thomas Beyerle. Auch vor diesem Hintergrund unterstützte Catella als Gründungsmitglied der Gesellschaft zur Ermittlung von Wohndaten (GEWD) auch die Transparenzoffensive am Wohnungsmarkt.

Bei einer Analyse der Wohnungstransaktionen der Bestandsobjekte der vergangenen drei Quartale wird deutlich, dass diese in der Summe insgesamt gestiegen sind, die gehandelten Portfolien aber tendenziell kleiner werden. Die wesentlichen Treiber dieser Entwicklung zeigen neue Marktchancen jenseits der Mega-Deals auf. So werden die ersten Segmentierungen der ehemaligen Wohnungspakete nunmehr am Markt platziert. Neue, zumeist private Bestandshalter, treten am Markt vor allem in Mittel- und Kleinstädten auf.

Für das Gesamtjahr 2014 erwartet Catella Research ein Transaktionsvolumen, welches voraussichtlich im Korridor zwischen 9,5 Mrd. und 11,2 Mrd. Euro liegen werde und damit dem Wert des Jahres 2012 entspreche. Catella geht davon aus, dass auf Grund der weiterhin positiven Aussichten für die Wohnungsmärkte in Deutschland etliche private Bestandshalter sich von ihren Beständen trennen werden. Getragen wird diese Entwicklung durch das Interesse des globalen Kapitalmarkts an „German Housing“ und zum anderen durch die derzeitige Urbanisierung. Auch die Mietpreisbremse trage ihren Teil zu dieser Dynamisierung bei.

Viele professionelle Investoren erwarten zukünftig für den deutschen Bestandswohnungsmarkt eine Konzentration auf das mittlere Preissegment in der demografischen Mitte. Auch werde die Zielgruppe für Investments erweitert um z.B. junges Familienwohnen. Im oberen Preissegment werde es zu einem absehbaren Überangebot und Preisverzerrungen kommen. Zusätzlich bringen die Börsengänge der vergangenen 24 Monate Druck auf das Bestandssegment.

Die aktuelle Entwicklung werde in der Prognose neue Marktherausforderungen mit sich bringen, zumal sich in der Größenklasse „50 bis 150 Wohneinheiten“ auf der Verkäuferseite zahlreiche Privatinvestoren tummeln. Charakteristisch sei für diese Bestände, dass sie hinsichtlich des Instandhaltungszustands und des Mieterklientels zumeist überdurchschnittlich gut aufgestellt seien.

Gleichwohl sieht Catella Research auf der anderen Seite aktuelle Herausforderungen in diesem Marktsegment, weshalb vor allem für institutionelle Investoren Unterstützung bei der Prüfung und Finanzierung angeraten sei. Herausforderungen bestünden insbesondere bei der Schaffung einer aussagekräftigen Datengrundlage, da oft Portfolien nur unvollständig dokumentiert seien, in der Auflösung bisheriger Finanzierungsstrukturen, der Vermittlung zwischen den Arbeitsweisen von institutionellen Investoren und lokalen Akteuren sowie der Markterschließung, da lokale Bestandhalter oft keinerlei Erfahrung mit möglichen Exit-Szenarien haben.