JLL

Die große offene Frage bei Büros ist, ob die Schere einer sinkenden Nachfrage bei gleichzeitig wachsenden Fertigstellungen weiter auseinandergeht oder in einem engen Korridor bleibt. Das Problem ist aus PLATOW-Sicht dabei die Mietentwicklung, die sich aus der Unelastizität des Angebotes ergibt.

Der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland hat im ersten Quartal 2021 nach dem Totalabsturz im Corona-Quartal 2020 zum dritten Mal in Folge wieder zugelegt und liegt jetzt wieder auf dem schon seit 2015 auf dem absteigenden Ast befindlichen Erwartungsniveau vor Ausbruch der Pandemie.

Uwe Dieterich (37) verlässt JLL Asset Management und erweitert als Geschäftsführender Gesellschafter die Real Estate-Boutique Jurea.

Beim Blick über den Tellerrand der scheinbar heilen deutschen Welt der Immobilienwirtschaft werden die Einschläge von Covid-19 beim globalen Volumen der direkten gewerblichen Immobilien-Investments klar erkennbar.

Der Victor Prime Office-Index von JLL steigt nur leicht abgeschwächt weiter. Auch im vierten Quartal des Krisenjahres 2020 beträgt der Total Return der erstklassigen Büroimmobilien rechnerisch 7,6%, bestehend aus 4,7% Wertsteigerung und 2,9% Mietrendite.

Gewohnt wird immer und aktuell trotz Pandemie immer teurer. JLL ermittelt für das zweite Halbjahr 2020 einen gesamtdeutschen Mietpreiszuwachs von durchschnittlich 2,8%. Die Mieten in den Big 8-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig zogen mit 3,5% stärker an, aber mit einer ähnlichen Rate wie im Vorjahr.

Die europäische Immobilienuhr von JLL sieht die meisten Büromärkte in dem Quadranten der verlangsamten Mietsteigerungen vor einem möglichen Wendepunkt. Hier sehen die Researcher auch alle deutschen Märkte und die klassischen europäischen Bürostandorte wie Rom, Athen, Mailand, Amsterdam, Lissabon oder Luxemburg.

2020 war für Logistikimmobilien trotz oder sogar dank Corona mit 8,74 Mrd. Euro (+28%) das laut JLL erfolgreichste Jahr überhaupt (BNPPRE: 7,9 Mrd. Euro; +5,5%). Fast alle Nutzerklassen haben ihre Investitionen in Logistikobjekte deutlich gesteigert.

Bipolarer kann sich ein Segment kaum präsentieren. Dem Boom im Online-Handel steht die Katastrophenstimmung bei Textil gegenüber. Auf der Fläche profitieren aber auch Lebensmittel, Einrichtung, Do-it-yourself, Gartenbedarf und E-Biking von der neuen Konzentration auf das eigene Zuhause.

Auch die Zahlen der deutschen Investmentmärkte, die jetzt vorliegen, spiegeln wenig aussagefähig die Sondersituation des vergangenen Jahres. Lange vorbereitete Deals wurden noch trotz Corona abgeschlossen.

Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt musste im Coronajahr 2020 heftig Federn lassen. Die Maklerhäuser notieren Umsatzrückgänge von knapp über 40% im Vergleich zum Vorjahr (JLL: -42%, GPP: -41,9%, Aengevelt: -41%, Cushman&Wakefield: – 40%).

Inzwischen liegen nach der Vorabmeldung von GPP aus der vergangenen Woche auch die Zahlen der großen Researchhäuser vor. Zur Aussage des Zahlenwerks generell haben wir Sie bereits darauf hingewiesen, dass das Katastrophenjahr 2020 weder negativ noch positiv hochgerechnet werden kann.

Wie schnell ein Markt verschwindet, wenn die Investoren das Vertrauen in die zugrunde liegende Entwicklung des realen Nutzermarktes verlieren, zeigt ein Blick auf die Hotelinvestments. Core-Investoren halten sich zurück. Opportunisten treten in der Hoffnung auf günstige Einstiegspreise und eine Markterholung als Käufer auf.

Angesichts der weltweiten Geldschwemme der Notenbanken wäre 2020 eigentlich ein konstanter Investmentmarkt zu erwarten gewesen. Die Pandemie habe sich jedoch laut Hela Hinrichs, JLL EMEA Research, als globales Phänomen gezeigt, das Menschen und Märkte gleichermaßen betrifft und vor Grenzen und Branchen nicht Halt macht.

Die Jahresend-PK von JLL gibt traditionell eine erste Zusammenfassung des noch laufenden Jahres und einen Ausblick auf das Folgejahr. Sabine Eckhardt, neue CEO JLL Central Europe, zeigte sich optimistisch.

Der langjährige Deutschland-Chef von JLL, Timo Tschammler (43), gründet das Beratungsunternehmen Twain Towers. Zudem will Tschammler Mandate in Aufsichtsräten sowie anderen Non-Executive-Gremien übernehmen.

In der Zeit vor dem aktuellen „Lockdown light“, der sich vor allem auf das Weihnachtsgeschäft auswirken dürfte, konnte sich der Einzelhandelsvermietungsmarkt laut JLL etwas stabilisieren.

Dem schon schwachen zweiten Quartal folgte auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt ein noch schwächeres drittes Vierteljahr mit einem Umsatz zwischen 139 000 qm (JLL) und 144 800 qm (Cushman & Wakefield). Das ist das schwächste Ergebnis seit 2014.

Schon häufig hat der Victor-Performance-Index für Top-Büros zu Schwierigkeiten bei der Interpretation geführt. Viele Marktteilnehmer sehen Probleme auf Büros zukommen, wobei Homeoffice sicherlich nur ein kleineres Übel gegenüber konjunkturellen und damit zyklischen Effekten sowie den Folgen der Digitalisierung ist.

Die offizielle Maklerberichterstattung suggeriert, dass der Transaktionsmarkt für Einzelhandelsimmobilien der Pandemie trotze. Anderseits haben alle Marktbeobachter den stationären Handel als Verlierer des E-Commerce-Trends ausgemacht, der durch Corona noch beschleunigt wird.