JLL

Das Branchenmagazin „Immobilienmanager“ hat sein jährliches Makler-Ranking vorgelegt. Nahezu alle Ranglisten rund um Gewerbeimmobilien werden von JLL angeführt. Insgesamt profitierten die Makler von einem hervorragenden Jahr auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

Regelmäßig wird in der Immobilienwirtschaft aus naheliegendem Interesse die relativ geringe Eigentumsquote in Deutschland, insbesondere in den Großstädten, beklagt. Dabei ist der große Mietmarkt, zumindest in Zeiten spürbarer Zinsen, einer der großen Wettbewerbsvorteile Deutschlands, der die Mobilität erhöht, während der Industrialisierung menschenwürdiges Wohnen sowie kleinere Haushalte ermöglichte und nach dem Krieg relativ schnell den Bedarf deckte. Die Altersvorsorge, die anderswo vom Wohneigentum abhängt, wurde staatlich gesichert.

Die zunehmende Zurückhaltung vieler Investoren bei Einzelhandelsimmobilien ist auch bei unseren jüngsten Backgroundgesprächen mit Branchenexperten deutlich spürbar. Von den Marktumwälzungen seien allerdings eher nicht die dominanten Center in Guter Lage betroffen, sondern vor allem schwache Standorte und Lagen, da sich der Markt weiter ausdifferenziere.

Die aktuellen Trends zeigen leicht nach unten. Die Investmentaktivitäten laufen den noch stabilen Nutzermärkten etwas voran. Das lässt die Gegenüberstellung der JLL-Berichte zu den weltweiten Büromärkten und den globalen Investmentmärkten schließen.

Das Niveau der institutionellen Investitionen in den europäischen Wohnungsmarkt zeigt lt. JLL 2018 einen bemerkenswerten Anstieg um über 40% auf 56 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr.

Nach knapp 600 Mio. Euro in den ersten drei Monaten flossen im Q2 mit ca. 870 Mio. Euro zwar 45% mehr in die Assetklasse Hotels, jedoch blieb das Hj.-Ergebnis mit 1,47 Mrd. Euro mit einem Rückgang von 20% auch deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (-14%).

Traditionell weist PLATOW auf die Interpretationsrisiken des JLL Performance Indikators Victor Prime Office hin, der seit langer Zeit Jahr für Jahr satt zweistellige Gesamtrenditen für erstklassige Büroimmobilien ausweist. Methodisch beruht der Index auf Marktwerten, verbindet Multiplikatoren mit Marktmieten und vergleicht diese mit den Werten des Vorjahres.

Die europäische Immobilienuhr von JLL ist schwer linkslastig in den beiden positiven Sektoren der Mietentwicklung. Es geht überall bergauf. Die deutschen Märkte haben noch deutliches Mietsteigerungspotenzial. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex stieg im Q2 2019 um 1,5% gegenüber dem Vorquartal und um 5,9% im Jahresvergleich.

Aktuell schießen Branchenvertreter, Analysten und Medien mit Blick auf die Entwicklungen der deutschen Wohnungssituation intellektuelle Eigentore am laufenden Band. „Wohnungsnot in Köln und Stuttgart am größten“, titelte „Bild“ unter Bezug auf eine aktuelle IW-Studie, die derzeit durch den Blätterwalt geistert.

Die Märkte für Logistikimmobilien werden parallel zur gewachsenen Bedeutung der Assetklasse immer mehr zu einem Researchschwerpunkt der großen Maklerhäuser. Im ersten Halbjahr sank laut CBRE das Transaktionsvolumen am deutschen Logistikimmobilien-Investmentmarkt um 34% auf gut 2,3 Mrd. Euro.

Trotz Konjunkturschwäche bleibt der Bürovermietungsmarkt in Fahrt, berichten die großen Maklerhäuser wie JLL, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) oder Colliers International. Rund 2 Mio. qm (+5,4%) wurden im ersten Halbjahr 2019 in den sieben deutschen Bürohochburgen vermietet oder an Eigennutzer verkauft, berichtet JLL. Das entspricht einem Plus von 5,4%.

Der Boom beim Einzelhandel könnte in Leipzig vorbei sein. Das aktuelle Zahlenwerk von JLL erinnert an die späten 90er Jahre, als Leipzig pro Kaufkraft-Euro doppelt so viele Einkaufsflächen aufwies wie die westdeutschen Großstädte.

2018 wurden europaweit mit rund 420 Transaktionen im Wert von insgesamt 17,4 Mrd. Euro so viele Unternehmensimmobilien verkauft wie seit zehn Jahren nicht mehr. Auch 2019 startet mit 4,3 Mrd. Euro vielversprechend.

Die weltweiten Vermietungsaktivitäten auf den Büromärkten sind im ersten Quartal auf einem relativ hohen Niveau geblieben. Erste Anzeichen sprechen aber für eine Verlangsamung der Dynamik.

Die komplexe weltpolitische Lage hat die globalen Investitionsmärkte gedämpft. Mit einem Transaktionsvolumen von 156 Mrd. USD (-8% im Vorjahresvergleich) wurde das niedrigste Volumen eines Quartals innerhalb der letzten zwei Jahre erzielt. Dabei standen deutlichen Rückgängen in den Regionen Amerika und EMEA noch Rekordergebnisse im asiatisch-pazifischen Raum entgegen, betont Timo Tschammler, CEO JLL Germany. In 16 von 43 analysierten Märkten mit jeweils über 100 Mio. USD lagen die Ergebnisse im Q1 höher als 2018, in 27 waren sie niedriger. Hela Hinrichs, JLL EMEA Research, erwartet 2019 einen leichten Rückgang des weltweiten Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien um 5 bis 10% auf rund 690 Mrd. USD.

Die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Vermietungsquote von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds (OIF), deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen, steigt seit 2011 kontinuierlich an. 2018 ist die Vermietungsquote erneut leicht auf 95,8% geklettert nach 95,6% im Vorjahr, berichtet die Ratingagentur Scope.

Der von JLL ermittelte Performance-Index „Victor Prime Office“ legt trotz beunruhigender Konjunkturmeldungen immer weiter zu. Auch im ersten Quartal 2019 resultiert ein Großteil der Performanceänderung aus dem nochmaligen Rückgang der Spitzenrendite, erläutert Ralf Kemper, Head of Valuation JLL Germany.

Im Handel machen sich die Bremsspuren des E-Commerce zunehmend bemerkbar. Die Mieter werden vorsichtiger. Aktuell berichtet JLL von Rückgängen der Einzelhandelsmieten von bis zu 26% in 44 der bundesweit 185 beobachteten Städte und sieht eine „Zeitenwende in der Einzelhandelsvermietung“.

Der europäische Büronutzermarkt zeigt sich von der Konjunkturabkühlung nach wie vor völlig unbeeindruckt. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im ersten Quartal im Jahresvergleich um 5,1% gestiegen. Mit 3,3 Mio. qm Flächenumsatz in den ersten drei Monaten legte der europäische Bürovermietungsmarkt um 7% zu.

Genau weiß noch niemand, ob es sich bei „Flexible Office Space“ nur wieder um einen neuen Hype handelt, wie in den vergangenen Hochphasen der flexiblen Büroflächen, von denen nur wenige Überlebende wie Regus zeugen, oder um eine nachhaltige Markttransformation.