Wende bei europäischen Gewerbeimmobilien

Das europäische Immobilieninvestitionsvolumen für Gewerbe- und Wohnimmobilien liegt lt. Savills in den ersten drei Quartalen mit 113,3 Mrd. Euro um 5% über Vorjahr. Das Q3 schlug mit 37,1 Mrd. Euro bzw. +15% zu Buche. Insgesamt liegen die Transaktionsvolumina in Summe aber weiter unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Südeuropa (+11%) und Mittel- und Osteuropa (+16%) haben sich bislang als besonders widerstandsfähig erwiesen. Unter den Kernmärkten UK, Deutschland und Frankreich verzeichnet das Vereinigte Königreich mit +26 % den stärksten Aufschwung. Deutschland kam auf ca. 21,2 Mrd. Euro, was dem Vorjahresniveau entspricht.

Marcus Lemli, Head of Investment Europe, begründet die Stagnation damit, dass in Deutschland aufgrund der ursprünglich niedrigsten Anfangsrenditen in Europa die Zinswende besonders schmerzhaft gewesen sei. La Française weist auf die enorme Dimension der französischen Staatsverschuldung hin, die politische Unsicherheit mache Optimismus zunichte. Demografisch orientierte Immobilien wie Gesundheitsimmobilien und betreutes Wohnen, Hotels und Logistikimmobilien würden aktuell bevorzugt. Büroimmobilien seien weiter rückläufig.

Der sprunghafte Anstieg der risikofreien Zinssätze in den letzten zwei Jahren habe die Immobilienrenditen in die Höhe getrieben und damit zu einer Preiskorrektur bei allen Asset-Typen geführt. Bei Top-Büros bedeutet die Erhöhung der vom Käufer erwarteten Rendite um 187 Basispunkte eine Senkung der Multiplikatoren um 30 bis 40%. Hier hat sich 2024 mit 10 Bp nur noch wenig getan. Sekundäre Büros haben allerdings noch einmal 52 Basispunkte nachgelassen und damit insgesamt 244 Basispunkte seit dem Peak in Q4 2019 zugelegt. Das dürfte zu einer ähnlichen Änderung der Multiplikatoren führen. Besser sind Logistik, Highstreet und Fachmarktzentren durch die Zinswende gekommen.