Hat Bafin-Präsident Mark Branson die Perspektive eines strauchelnden offenen Immobilienfonds durch seine Wortwahl erschwert? Das legen jedenfalls Manager der Habona Invest nahe, nachdem die Gesellschaft am Dienstag über die Schließung des „Nahversorgungsfonds Deutschland“ informierte. Anleger können also vorerst kein Geld mehr aus dem Fonds abziehen oder neues Geld anlegen.

Ende Januar hatte Branson auf einer Pressekonferenz vor den Risiken kleinerer Immobilienfonds gewarnt. Die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen seien knapp, wenn besonders viele Anleger an ihr Geld wollten und die Fonds Immobilien unter Druck verkaufen müssten, hatte Branson gesagt. „Insbesondere für kleinere Fonds kommt man ans Ende der Fahnenstange.“

Erst Warnung, dann Kündigungen

Diese Einschätzung hatte womöglich spürbare Folgen für Habona Invest. „Das konnten wir im Rückgabeverhalten unserer Anleger nachvollziehen“, sagte Oliver Weinrich, Head of Portfoliomanagement, in der zurückliegenden Woche der „Immobilien Zeitung“. Dazu passt die Anlegermitteilung von Ende Juni der Fondsgesellschaft Intreal, die den Fonds für Habona betreibt: Zwar lässt sie die Bafin unerwähnt, erkennt aber ebenfalls einen „deutlich erhöhten“ Rückgabetrend seit Februar – und begründet so die Entscheidung für eine Aussetzung.

Direkt ausgelöst hat die Bafin die Schließung damit zwar nicht: Weil Anleger eine Kündigungsfrist von einem Jahr beachten müssen, sind alle Rückgabewünsche seit den Aussagen von Januar noch gar nicht ausgezahlt worden. Darauf weist auch Habona hin, nachdem PLATOW die Gesellschaft mit dem Zeitungsartikel konfrontierte.

Doch trübte sich die Perspektive des Fonds nach den Aussagen Ende Januar womöglich weiter ein. Gemessen am Fondsvolumen von 103 Mio. Euro machen die Rückgabewünsche laut „Immobilien Zeitung“ bereits 20% aus. Habona bestreitet diese Darstellung nicht.

Auf unsere Nachfrage will Habona-Manager Weinrich die eingereichten Kündigungen jedoch nicht für die fraglichen Monate beziffern. Ob die Zahlen also einen Kipppunkt zeigen, lässt sich somit nicht nachvollziehen. Der Manager zählt zudem noch einen weiteren Punkt auf: Der Fonds habe einen für Ende Juni fälligen Kredit zurückbezahlt. „Das hat in der Konsequenz zur Aussetzung der Rücknahme geführt.“

„Die größeren Anbieter haben viel mehr Möglichkeiten“

Als Branson die Fondsmisere Ende Januar ansprach, hatte gerade erst der „Wertgrund Wohnselect“ die Anteilsrücknahme ausgesetzt – mit einem Volumen von damals 290 Mio. Euro ebenfalls ein kleiner Fonds. „Wenn man nicht sehr viele Objekte hält, hat man limitierte Möglichkeiten, zu liquidieren und dann die Rückgaben zu bedienen“, sagte Branson Ende Januar. „Das haben wir in einem Fall gesehen.“ Und weiter: „Ich will nicht ausschließen, dass wir weitere [Fälle] sehen unter den kleinen Anbietern im Markt. Ich glaube, die größeren Anbieter haben viel mehr Möglichkeiten, Liquidität zu generieren, mit den viel größeren und diversifizierteren Portfolien.“

Branson sollte Recht behalten: Im Februar folgte der „Fokus Wohnen Deutschland“, im März der „UBS (D) Euroinvest“. Noch weiter ging in der zurückliegenden Woche der „Leading Cities Invest“, der seine Abwicklung bekannt gab. Bei allen Fonds handelt es sich um kleinere Produkte mit dreistelligen Millionenvermögen, auch wenn der „Leading Cities Invest“ vor einigen Jahren knapp über der Milliardenschwelle rangierte. Unterdessen hatte der größere „UniImmo: Wohnen ZBI“, der ebenfalls mit einer Anlegerflucht konfrontiert war, durch großvolumige Verkäufe eine Schließung verhindert. Der Fonds ist aktuell 2,9 Mrd. Euro schwer.

„Gründe in der konkreten Situation des Fonds“

Auf Nachfrage verneint die Bafin, mit ihren Aussagen Anleger zu Kündigungen motiviert zu haben. „Neben den strukturellen Problemen im Markt sind die Gründe in der konkreten Situation des jeweiligen Fonds zu suchen.“ Die Bafin verweist etwa auf den Zinsanstieg, der andere Anlageformen im Vergleich zu Immobilienfonds attraktiver mache, sowie auf einen schwierigen Verkauf von Portfolio-Immobilien.

Der nun eingefrorene Habona-Fonds ist vor allem auf Supermarkt-Immobilien spezialisiert – eine Orchidee unter den offenen Publikums-Immobilienfonds. Mit 103 Mio. Euro Fondsvolumen ist das Produkt sehr klein. Daher ist denkbar, dass sich Anleger durch Bransons Worte angesprochen gefühlt haben.

Anders als die anderen betroffenen Immobilienfonds hat der „Nahversorgungsfonds“ der Habona zuletzt kaum Wertverluste eingefahren: Der deutsche Fondsverband BVI hält in seiner Wertentwicklungstatistik bis Ende Mai auf Jahressicht eine Rendite von 0,1% fest, während auf Sicht von drei Jahren insgesamt minus 0,5% notiert sind. Die anderen Problemfonds weisen höhere Verluste auf. Auch waren die Abflüsse nach jüngsten Angaben spürbar, aber nicht dramatisch: So flossen binnen sechs Monaten bis Ende September 2025 netto rund 4 Mio. Euro ab. Mit einer Liquiditätsquote von damals 7,2% bezogen auf Bankguthaben war der Fonds aber schon damals verwundbar.