Was Büros attraktiv macht

„Zurück ins Büro“, lautet immer häufiger die Parole in den Unternehmen. Zugleich öffnet sich zunehmend die Schere zwischen zukunftsfähigen und nicht mehr marktkonformen Büroimmobilien. Die Momeni Gruppe und Union Investment haben deshalb das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) beauftragt, die Zukunft der Büroimmobilien umfassend zu analysieren und der zentralen Frage nachzugehen, was Büroflächen künftig attraktiv macht. Eine wichtige Erkenntnis der Studie ist der Trend zum „Flight to Quality“. 85% der befragten Entscheider betonen, dass sie auch in Zukunft auf attraktive Innenstadtlagen setzen werden.

KI kein Flächenbedarfskiller?

Die Befragten machen auch deutlich, dass der Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) zwar die Effizienz steigern könne, jedoch nicht zwangsläufig zu einer Reduzierung des Flächenbedarfs führe. Nur 3% der Top-Entscheider gehen davon aus, dass KI die Flächenanforderungen signifikant verringern werde. Aus PLATOW-Sicht könnten da vielleicht noch 97% dazulernen. Die Begründung, der Büroarbeitsplatz sei als zentraler Ort für Kommunikation und Zusammenarbeit auch in Zukunft unverzichtbar, erklärt nicht notwendig den Flächenverbrauch. Mit fortschreitender Technologie bei KI und Augmented Reality wird in ein oder zwei Dekaden ein virtueller oder realer „Bürohelm“ möglich werden, der geschlossenes, konzentriertes Arbeiten ebenso ermöglicht wie virtuelle Konferenzen mit Avataren, deren Körpersprache so sichtbar wird und die ein ganz anderes Konferenzerlebnis bieten als heutige Videokonferenzen mit Partnern in Briefmarkengröße. Das senkt den Flächenbedarf auf Armspannweite und macht ihn komplett mobil.

Auch für PLATOW ist evident, dass damit der Bedarf nach zwischenmenschlicher Kommunikation steigen wird. Es stellt sich aber die Frage, ob dafür klassische Büroflächen vorgehalten werden müssen oder Kommunikationsflächen mit hoher Nutzungsintensität geschaffen werden oder die Unternehmen Kommunikationsflächen nicht generell an Betreiber auslagern. Hier schweigt die Studie.

Attraktiver Standort wichtiger als Arbeitgeberloyalität

Interessant ist, dass die Befragten davon ausgehen, dass ein attraktiver Standort für die Arbeitnehmer wichtiger ist als Arbeitgeberloyalität. 24% der befragten Bürobeschäftigten gaben an, dass sie aufgrund eines attraktiven Standorts den Arbeitgeber wechseln würden. Optimale Erreichbarkeit und ein urbanes Umfeld seien entscheidend. Zwar wandelten sich die Anforderungen an Büroimmobilien Richtung Nachhaltigkeit und Lagequalität, so die Studie, jedoch bleibe die klassische Anmietung das dominierende Modell.

Aus Sicht der Top-Entscheider wird der Multi-Space-Bürotyp bei der Gestaltung von Büroflächen zunehmend an Bedeutung gewinnen. Zudem könnten neue Ausstattungsmerkmale zukünftig entscheidungsrelevant und potenziell wettbewerbsdifferenzierend werden. Hierzu gehöre für 71% vor allem das Arbeiten im Freien auf Dachterrassen. PLATOW führte in diesem Zusammenhang ein Gespräch mit Klaus Franken, Managing Partner bei Catella Project Management, der gegen den Trend gerade den Neubau des „Kö-Towers“ in Düsseldorf startet und offene Flächen auf mehreren Etagen als wesentlichen Wettbewerbsvorteil ansieht.