Offene Immobilienfonds – Wie gefährlich ist das ZBI-Urteil wirklich?

Die Offenen Immobilienfonds (OIF) sahen sich bislang immer in den besten Risikoklassen. Das könnte sich nach jüngsten Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth ändern. Seit den Rückgabe-Desastern 2004 und im Gefolge der Finanzkrise von 2008 mit dann auch echten Verlusten für die Anleger und mit Blick auf die langfristigen Wertentwicklungsstatistiken von Bulwiengesa und JLL war das schon immer verwunderlich. Kürzlich hatten wir Ihnen bereits anhand eines Charts Erholungsphasen des Gewerbeimmobilienmarktes von 15 bis über 20 Jahre ab dem Höhepunkt 1993 herausgearbeitet. Bei Büromieten ging es mit einer kleinen Erholung sogar 10 Jahre abwärts, bevor der untere Wendepunkt erreicht war. Das dürfte auch den Managern von OIF kein Geheimnis gewesen sein. Erklärbar ist die optimistische Risikoeinordnung lediglich durch die Stabilitätsphilosophie der Bewertungen, die Hypes nicht mitmachten. Allerdings entgehen damit Anlegern auch die Chancen eines Booms, wie vor wenigen Wochen Stefan Loipfinger herausarbeitete. Mit den langen Rückgabefristen sind kurzfristige Chancen für Anleger aber ohnehin nicht realisierbar. Dennoch bleibt PLATOW gerade vor dem von uns oft aufgezeigten Risikohintergrund von Immobilien positiv für den OIF als Immobilienanlage für das Publikum. Andere Immobilieninvestitionen auch in Aktien zeigen eine höhere Volatilität.

Risikoklasse zu niedrig

In dem aktuellen Urteil ging es um die Einstufung des Offenen Fonds UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment in niedrige Risikoklassen. Der Fonds wurde vor Kurzem um 17% abgewertet, wobei PLATOW mit Blick auf das überraschende Einkaufsengagement und damalige Backgroundgespräche schon früh skeptisch war und heute auch noch in Bezug auf die Bewertung ist. Zumindest hatte der frühere Union Investment Real Estate-Vorstand Reinhard Kutscher auf einer Tagung der Immobilienjournalisten nicht lange vor Übernahme der ZBI fehlende Erfahrung und mangelndes Know-how von Union Investment im Wohnungsbereich deutlich gemacht. Er hat sich wohl nicht geirrt. Nach einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (AZ 4HK O 5879/24), dass die Einordnung des Offenen Fonds in die Risikoklassen zu niedrig gewesen sei. Das Urteil dürfte zwar noch durch die Instanzen gehen, aber dennoch Konsequenzen für die gesamte Branche haben. Fonds-Experte Loipfinger sieht eine Lawinengefahr, der PLATOW aber nicht folgt. Allerdings haben sich die Nettomittelabflüsse der OIF allein bis zum Beginn dieses Jahres auf mehr als 6 Mrd. Euro summiert.

Sekundärmarkt gewinnt an Bedeutung

Auch institutionelle Investoren wie Banken, Pensionskassen, Versicherer und Versorgungswerke machen sich verstärkt Gedanken über ihre Investitionen in Immobilien, so Fondsspezialist Markus Gotzi nach einer Sachwertetagung. Da eine Kündigung der Fonds nicht immer die beste Lösung sei, werde der Sekundärmarkt, also der vorzeitige Handel mit Spezialfonds für institutionelle Investoren in Deutschland, an Bedeutung gewinnen. Das sei die zentrale Erkenntnis einer Befragung des CFIN Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule in Kooperation mit der Fondsbörse Private Markets. Der Sekundärmarkt biete Altanlegern eine Option, ihre Portfolios umzustrukturieren, ohne Anteile an ihren Spezial-AIF zu kündigen, so Jan Peter Schmidt von der Fondsbörse Deutschland. Neue Investoren würden von der Möglichkeit profitieren, in Fonds mit nachvollziehbarer Performance zu investieren. Über 40% der befragten institutionellen Investoren fänden sowohl einen möglichen Kauf als auch Verkauf über den Sekundärmarkt „attraktiv“ oder sogar „sehr attraktiv“, fasst Studienleiter Thomas Jürgenschellert zusammen.