Positiver Trend bei Top-Büros

Es ist immer wieder überraschend, wie leicht man der Immobilienwirtschaft eine Freude machen kann. Der JLL-Index Victor Prime Office sieht eine Stabilisierung der Renditen bzw. der Multiplikatoren nach dem beispiellosen Absturz von 30% in 18 Monaten ab dem zweiten Quartal 2022 bis Herbst 2023. Dannach ging es noch drei Quartale gebremst bergab. Bereits in der Positivphase wies PLATOW regelmäßig auf die Gefahr einer Überinterpretation des Index hin, die zu Bewertungsanpassungen realer Immobilien mit allen Lebenszyklusaspekten in luftige Höhen führte. Mit Blick auf die Finanzmathematik war PLATOW eher überrascht, dass der Absturz so lange dauerte. Wir rechneten Ihnen bereits im Herbst 2022 das notwendige Korrekturpotenzial vor. Angesichts des gesunkenen Zinsniveaus wäre jetzt durchaus eine leichte, positive Anpassung zu erwarten.

Im Schlussquartal 2024 verzeichnet der Büroperformance-Indikator des Victor Prime Office dementsprechend zum zweiten Mal in Folge ein leichtes, vor allem mietgetriebenes Wachstum. Ende Dezember 2024 notiert der Indikatorstand für die beobachteten Top-Lagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bei 167,3 Punkten. In der Spitze hatte er 234 Punkte erreicht. Erstmals nach neun Quartalen mit negativer Entwicklung fällt die Jahresperformance im Vorjahresvergleich mit +0,4% positiv aus. 2022 war es bereits um -11,2% bergab gegangen, gefolgt von dem Katastrophenjahr 2023 mit -19,6%. Gleichzeitig geht die Differenzierung der Marktsegmente weiter. Lage schützt nicht mehr vor Vermietungsrisiken. Bei Objekten, die sich vor allem qualitativ abseits des Top-Segments befinden, bleibe das Bild düster, so JLL. Das Spitzensegment weise dagegen auf der Nachfrageseite Erholungstendenzen auf. Bei einer jetzt planbaren Zinssituation mit Senkungschancen ist das auf dem finanzmathematisch korrigierten Preisniveau für PLATOW auch logisch. Nach wie vor würden aber Verkäufer das neue Preisniveau nicht akzeptieren, kommentiert JLL-Bewertungschef Ralf Kemper. PLATOW ist aus der Praxis heraus weniger überrascht. Gesundbeten und Zeit schinden ist für Eigentümer und Banken oft die bessere Lösung, wenn die Alternative in finaler Verlustrealisierung liegt.

Stabile Spitzenrenditen

Das Transaktionsvolumen bei Büros lag 2024 um 80% unter 2022, so Kemper. Bei stabilen Spitzenrenditen seien die Performanceanstiege der Top-Immobilien auf die Vermietungsmärkte zurückzuführen. Die wenigen beobachteten Transaktionen im Top-Segment hätten bislang das ausgewiesene Renditeniveau bestätigt. Bürotransaktionen seien lediglich auf Platz vier nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel geblieben. „Das gab es noch nie“, resümiert Kemper. In den fünf Immobilien-Hochburgen wurden 2024 rund 3 Mrd. Euro in Büros investiert (Vj.: 2,9 Mrd. Euro). Die nächsten Monate sollten dann mit bereits vorbereiteten Landmark-Transaktionen weitere Datenpunkte für die Preisfindung und etwaige Renditeanpassungen an einzelnen Standorten liefern.

Zum zweiten Mal in Folge weisen alle fünf Bürometropolen eine positive Quartalsperformance auf. Im Quartalsvergleich belegt die Frankfurter Bankenlage dank des deutlichsten Anstiegs der Spitzenmieten den ersten Platz. Berlin und München folgen auf den nächsten Rängen. An den beiden Standorten Düsseldorf und Hamburg blieb auch das Vermietungsgeschehen unter dem Vorjahresergebnis. Die Mieteffekte blieben dort gering. Kemper bilanziert, dass sich der Victor Prime Office trotz der leichten Anstiege aktuell auf dem Stand des Jahreswechsels 2016/17 befindet. Die Erholung werde aber nur langsam vonstattengehen. Neun Quartale mit einem Indikatorrückgang von insgesamt knapp 30% seien nicht so schnell wieder zu kompensieren. Der zinsinduzierte Höchststand des Victor von 234,2 Punkten aus dem ersten Quartal 2022 sei aus heutiger Sicht sehr weit weg. Da aber aus Maklersicht schon das Durchschreiten des unteren Wendepunktes eine postive Marktentwicklung zeigt, egal wie groß die Differenz zum letzten Höhepunkt ist, bleibt Kemper kurzfristig schon optimistisch für 2025.